賃貸経営塾 | さいたま市の賃貸は株式会社 別所不動産にお任せ下さい！

「物件の価値を高める手段」について
そのために必要な「借主の意識とニーズ」を知るべし

前回は「借主の意識とニーズ」を考えてみました。
結論として、借主が「自分好みの部屋を選びたい」と考えているという実態を紹介させて頂きました。
そこで今回は「自分好みの部屋」について、もう少し具体的な事例を挙げてみることにいたします。

賃貸経営には、オーナーごとにそれぞれの目的があります。

あるオーナーは「節税対策」で賃貸経営を始めます。固定資産税や相続税などがその対象です。
特に相続税対策で賃貸住宅を建てるオーナーは多いですね。相続税は平成27年からの増税になりますので、対策の見直しを迫られるオーナーも多いのではないでしょうか。

また「土地を維持するため」という目的のオーナーもいらっしゃいます。親から受け継いだ土地を易々と手放すわけにはいきませんが、土地は「何も活用しないまま」所有することを許してくれません。固定資産税の負担が重いからです。
計算上は60年以上払い続けると、その支払い累積額が土地の価格を超えてしまうこともあるほどです。仕方なく賃貸経営を始めるオーナーもいらっしゃるのではないでしょうか。

一方で「資産を増やす」ことが目的で賃貸経営を始めるオーナーもいます。不動産投資家と呼ばれる方たちです。

「定期借家の活用機運高まる。空き家問題解消にも効果が。」という記事が業界新聞にありました。
定期借家制度は2000年3月1日に施行されて13年半が経過していますが、居住用の賃貸契約での普及率は5％以下で「ほとんど使われていない」状態です。オーナーにとってメリットがないから普及しないのか、誤解によるものなのか、検証してみたいと思います。

まず、オーナーにとってのデメリットを考えてみましょう。

2014年1月です。これから3月初旬までが繁忙期となりますが、
この期間のオーナーの目標はズバリ「満室」にすることでしょう。
繁忙期は、部屋を探す人が多い反面、募集しているライバル物件も多くなります。
しかも２か月間の短期勝負です。
この勝負に勝つために準備できることを考えてみました。

賃貸業界誌のお正月号に「人気設備ランキング」の記事がありました。2004年から2013年までの10年間のランキングの「移り変わり」が解説されていて、興味深い記事でした。

ファ ミリー層の人気設備第一位は、圧倒的に「追い炊き機能」だそうです。他にも、TVモニター付きインターホン、温水洗浄便座、独立洗面台などは、時代に左右 されることなく上位にランクインしています。「インターネット無料」や「オートロック」なら、少しの家賃アップを入居者は認めると回答しています。このア ンケート結果を見ていると、入居者に支持される一番の近道は「設備を充実させること」と思えてしまいます。

しかし、本当にそうでしょうか。

入居者が望むのは、生活する上で「困ったり、不便に感じたり、心配な事」を取り除くことです。設備は、その解決策のひとつではありますが「すべて」ではありません。入居者は、設備を求めているのではなく「快適な暮らし」を求めているのです。

繁忙期が終わると、いよいよ消費税8％の時代に突入しますが、オーナー様の賃貸経営にどんな影響があるのでしょうか？

今回は、お部屋の「稼働率を高く維持する」ためのお話です。

「稼働率」とは、あまり馴染みがない言葉かもしれません。
一般的に使われる「入居率」は、現在の入居状況を表しています。例えば10戸中9戸が入居していれば「入居率90％」のように使います。ただし、この数字は、借主が退去したり入居したりするたびに変化しますので、経営指標としては適さない面があります。

そこで、一定期間にお部屋が「どれだけ家賃を生み出したか」という稼働状況を数値化したのが稼働率です。

不動産会社向けの業界紙（週刊）のトップページに「賃貸物件の長期満室」をテーマにした特集記事が掲載されていました。
その内容を紹介しながら解説を加えさせていただきます。
記事では、空室対策を「ハードとスペックの差別化」だけに頼るのは限界がある、として、キーワードに「“当たり前”を愚直に実践」を掲げています。

オーナー様の賃貸経営をサポートするための賃貸管理メニュー。
そのメニューは、どのようにオーナー様の役に立っているのでしょうか。
今月は、そのひとつひとつを検証してみることにします。