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賃貸経営塾

  • 2014年1月です。これから3月初旬までが繁忙期となりますが、
    この期間のオーナーの目標はズバリ「満室」にすることでしょう。
    繁忙期は、部屋を探す人が多い反面、募集しているライバル物件も多くなります。
    しかも2か月間の短期勝負です。
    この勝負に勝つために準備できることを考えてみました。

  • 賃貸業界誌のお正月号に「人気設備ランキング」の記事がありました。2004年から2013年までの10年間のランキングの「移り変わり」が解説されていて、興味深い記事でした。

    ファ ミリー層の人気設備第一位は、圧倒的に「追い炊き機能」だそうです。他にも、TVモニター付きインターホン、温水洗浄便座、独立洗面台などは、時代に左右 されることなく上位にランクインしています。「インターネット無料」や「オートロック」なら、少しの家賃アップを入居者は認めると回答しています。このア ンケート結果を見ていると、入居者に支持される一番の近道は「設備を充実させること」と思えてしまいます。

    しかし、本当にそうでしょうか。

    入居者が望むのは、生活する上で「困ったり、不便に感じたり、心配な事」を取り除くことです。設備は、その解決策のひとつではありますが「すべて」ではありません。入居者は、設備を求めているのではなく「快適な暮らし」を求めているのです。

  • 繁忙期が終わると、いよいよ消費税8%の時代に突入しますが、オーナー様の賃貸経営にどんな影響があるのでしょうか?


  • 今回は、お部屋の「稼働率を高く維持する」ためのお話です。

    「稼働率」とは、あまり馴染みがない言葉かもしれません。
    一般的に使われる「入居率」は、現在の入居状況を表しています。例えば10戸中9戸が入居していれば「入居率90%」のように使います。ただし、この数字は、借主が退去したり入居したりするたびに変化しますので、経営指標としては適さない面があります。

    そこで、一定期間にお部屋が「どれだけ家賃を生み出したか」という稼働状況を数値化したのが稼働率です。

  • 不動産会社向けの業界紙(週刊)のトップページに「賃貸物件の長期満室」をテーマにした特集記事が掲載されていました。
    その内容を紹介しながら解説を加えさせていただきます。
    記事では、空室対策を「ハードとスペックの差別化」だけに頼るのは限界がある、として、キーワードに「“当たり前”を愚直に実践」を掲げています。

  • オーナー様の賃貸経営をサポートするための賃貸管理メニュー。
    そのメニューは、どのようにオーナー様の役に立っているのでしょうか。
    今月は、そのひとつひとつを検証してみることにします。

  • 賃貸経営の目的は、「土地等の資産を守る」「相続評価を下げる」「積極的に資産を増やす」など、オーナー様ごとに異なりますが、「収益を確保する」という点は共通です。

    そして収益を増やすには、「収入を増やす」か「支出を抑える」ことの2点に注力しますが、もうひとつ、「リスクを回避する」ことも重要なポイントです。

    今月は、この「賃貸経営のリスク」について考えます。

  •  ある場所である商売を始めるとき、最初に調べるのは、「需要はあるか?」ということです。
    その商品を求めている「お客様」がいるかどうかは極めて重要です。その需要があるとしたら、次は「強力なライバルがいるか?」が気になります。たとえ需要があっても、すでにライバルが抑えていたら、経営に苦労するでしょう。反対に十分な需要があり、脅威を感じるライバル不在なら、その事業は「GOサイン」が出せます。

  •  建物や設備は時間と共に劣化するのが宿命です。賃貸物件の一生を30年と仮定しても、ほとんどの設備はその期間を「メンテナンス無し」で済ませることはできません。もちろん、外壁塗装を30年間、一度も塗り替えなくても最低限の機能は維持できるでしょう。しかし、古びた外観は不人気で、入居者の退室や、長期の空室、家賃の低下をもたらします。最悪の事態は、亀裂から雨水が染み込んで、木材や、鉄骨や、鉄筋を腐らせたり錆びつかせたりして、雨漏れの原因となったり建物の寿命を短くしてしまいます。だから、外壁の防水処理や塗り替えは、30年以上の賃貸経営では必要不可欠なのです。

  •  あるオーナーが、個人ではなく保証会社による保証契約で部屋を貸しました。すぐに借主は家賃を滞納しましたが、滞納分は、保証契約に基づいて保証会社からオーナーに支払われました。このケースでオーナーは、家賃の不払いを理由に賃貸借契約を解除することができるでしょうか?