ワンポイント税務
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2021年10月号 土地には４つの価格がある
2021.10.15
土地の４つの価格（評価額）についてお話をすすめます。
所有する土地がいくらなのか？とは誰もが興味のあるところでしょう。土地の価格は日々変動していますので、いま現在の価格を知ることは意外と簡単ではありません。土地は、建物や自動車などの他の固定資産と異なり、取得した価格からその後の利用による減価償却を計算することもありません。法人や自営業者の決算書の貸借対照表に記載されている土地の金額（評価額）は基本的には取得時のままであることが多いです。今回は土地の４つの価格（評価額）についてお話をすすめます。
物の価格は売り手と買い手の希望価格が釣り合う水準で定まります。土地も同様で需要と供給によって決定される価格こそ本来の土地の評価と言えるでしょう。そのためには、多くの人が売買に参加できることが重要なのですが、例えば、親族や知り合い同士の売買では市場価格から乖離する場合がありますので、これは市場価格とは言えません。全ての土地の評価が市場の売買価格を基にするのが理論的ですが、前述の親族間での売買や、そもそも売買を伴わない相続税や固定資産税の課税を目的とした土地評価がありますので、１つの価格だけでは対応できません。従って市場価格とは別に土地価格を評価する公的手法が存在することとなります。
正式には「地価公示価格」といい、地価公示法に基づいて国土交通省の土地鑑定委員会が毎年評価して公示する標準地の価格のことです。標準的な土地を選定し、毎年1月1日時点の1㎡当たりの正常な価格を判定して3月に公示されています。公示価格は土地の適正な価格形成に寄与することを目標とし、一般的な土地取引の指標だけでなく、公共事業地の取得価格算定の基準とされるほか、固定資産税評価や相続税評価の基準にもなっています。ほぼ同様の性格のものとして都道府県が行う基準地価があり、国が調査対象とする公示価格を補完しています。なお、これら調査の対象とされる土地（標準地）は限られており、近隣にそれが無い場合も多々あります。
相続税や贈与税の課税の際に土地を評価する必要性から、国税庁は土地に面する道路に路線価という価格を設定し、それを基に評価計算します。路線価は１㎡あたりの価格が千円単位で表示されており、路線価に面積を乗じることにより土地の価格を評価します。この路線価は毎年改定され７月に国税庁のホームページ上で発表されます。あくまで道路に面している土地の評価の出発点ですので、実際に相続税等の申告のために評価するときは、角地である場合や、不整形な土地、間口や奥行が狭かったり長すぎたりする場合、流通に際して面積が大きすぎる土地、利用について制限がある土地など、個々の土地のさまざまな状況を踏まえて、相続税の土地計算のルールに基づき評価を行うことになります。なお、郊外や農村部など路線価が付されていないエリア（倍率地域）も多く存在します。その場合は下記の固定資産税評価額を基に一定の倍率を乗じる等による評価となります。
固定資産税や都市計画税等を課税する際の基準とされる価格で、各市区町村が「固定資産評価基準」に基づいて個別に決める評価額のことを言います。この固定資産税評価額は３年ごと評価が行われます。土地の固定資産税評価額は、公示価格の約７０％を目安として定められ、さらに土地の存在する区域や道路への接道状況、形状や面積など個別の状況を反映させて評価されます。
各評価の比較表を作ってみました。
このように、土地の公的な評価方法は目的ごとに複数存在します。個人的な意見としては、所有する土地の価格を手間かけずに把握したい場合は、毎年送付されてくる固定資産税の通知書の土地の評価価格（各特例による減額前の価格）を７０％で割り戻す方法が良いのではないでしょうか。ただし、実際の市場価格とは乖離する場合もあるため、あくまで参考価格です。
