オーナー座談会
-
ターゲットを絞り込むとは？
（司会） 最近、「空室対策のためにはターゲットを明確にすべき」という話を聞きます。皆さんはいかがですか。
Yさん 20年～30年前は、間取りと言えば1Kか2DKか3DKで、ターゲットと言っても、独身か2人住まいか家族という、漠然としたものでしたよね。
Aさん 現在は「ニーズの多様化」などと言われていますし、空室が増えたこともあり、ターゲットを絞り、ターゲットに合わせた部屋づくりが求められている、ということですよね。
（司会） 最近では入居者のタイプを、どう分ければいいのでしょう。
Aさん まず単身者ですね。昔は学生さんか若い社会人がほとんどでしたが、最近は30歳～40歳台の単身者が増えましたね。
Kさん 「単身」というターゲットは、大きく2つに分けて考える必要があるのですね。
学生と若い社会人は、20㎡～25㎡くらいの1Kやワンルームで、予算は抑えめでしょう。30～40歳台の単身者は、収入があるし、それなりのスペースを求めるので、30㎡～40㎡、場合によってはそれ以上を望みます。
Yさん その面積だと2DKですね。Dさん でも、2DKという間取りでは「彼ら」は選んでもらえません。独身には合いませんからね。
Yさん すると、“ターゲットに合わせた部屋づくり”とは、2Kや2DKの間取りを、30～40歳台の単身者向けに、広いワンルームや1LDKに変更する、ということですか？
Kさん ひとつの有効な方法だと思います。Aさん 単身者は、設備的には何を望む？
Kさん まずインターネットは必須ですね。「光」かケーブルTVなどの速いネット回線を、家賃の中で「使いたい放題」という条件が好まれます。「トイレが独立」「エアコン」は言うまでもありません。
Dさん 女性の単身者にはセキュリティ設備も必須でしょう。オートロックが構造的に無理ならTVドアホンですね。Ｍさん 「単身」は2つですが、3つめのターゲットは、やはり「カップル」ですね。
Ｍさん 新婚さんや、DINKS（ディンクス）と呼ばれる、共働きで子供を意識的に持たないご夫婦や、同棲されるカップルも、この中に含まれると思います。
Kさん このターゲットが特に求める間取りは「広いリビング」ですよね。少なくとも10畳以上（できれば12畳以上）。そして寝室と、多目的に使えるもう一部屋で仕事をしたり収納スペースとして使ったり。
Yさん 2LDKということですね。45㎡～55㎡くらいが必要ですね。
Kさん 予算によっては1LDKでも選んでいただけると思います。
Yさん 昔は「2人住まい」といえば2DKだったのに・・・。Dさん 親子4人の家族でも2DKに暮らしてましたよ。時代は変わったものです。カップル世帯のニーズというと何でしょう？
Mさん 「広いリビング」と「収納」でしょう。設備的には単身と同じくインターネットとセキュリティですが、特にセキュリティには「こだわり」が強いと思います。
Aさん それと「追い炊き」ですね。他にもありますがキリがないです・・笑
Yさん 3DKという間取りはすっかり人気がなくなったので、カップル向けの間取りに変える・・ということですか。
Kさん 3DKでも、部屋の配置によっては工夫すれば、工事しなくてもカップル向けに変更可能です。お部屋のクロスも「こだわる」と、特に女性の方に選んでもらえるのではないでしょうか。
Aさん なるべく費用はかけたくないので、上手くカバーできる工夫が必要ですね。
Yさん 4番目の入居者タイプというと、やはり「ファミリー」でしょうか。
Aさん ファミリーの、特にお子さんが小さい世帯。幼稚園までのお子さんがいるファミリー世帯は大きなターゲットです。
Kさん この世帯は間取り的には2LDKや3DKを希望するでしょう。3LDKがあればそれに越したことはありませんが、予算的には厳しいと思います。面積は50㎡～60㎡。
Yさん 設備は「追い炊き」は必須ですね。
Kさん インターネットやセキュリティも望むでしょうが、優先順位はカップルほどではありません。対面キッチンも喜ばれますね。それと専用駐車場が欲しいです。
Aさん 「子育て世帯」は経済的には楽ではないので希望家賃が限られます。家賃設定が高くなるようなリフォーム工事はできませんね。立地的には、幼稚園のほかに、スーパーや公園などが近いと好まれますね。
Mさん すると、同じ3DKでも、駅が近めでオートロック等が設置可ならカップル向けに、駅から離れていても環境が良い立地ならファミリー向けに、それぞれターゲットを合わせる・・・ということですね。（司会） 入居者さんを、
1．学生や若い社会人の単身
2．収入のある単身
3．カップル
4．小さなお子さんのいるファミリー
という4つのタイプに分類しましたが、他には「これ」という入居者タイプはありますか？
Dさん 小学生や中学生のいるファミリー世帯もありますが、賃貸の需要は少なくなっているような気がします。
みな、分譲マンションや一戸建てを購入していきますから。だから、僕の3LDKは苦戦していますね。一度空くとなかなか決まりません。Mさん 3LDKをカップルや小さなお子さん世帯向けにするには、家賃設定を合わせなくてはなりませんからね。法人の需要を狙うか、思い切って「ルームシェア」という手法もありますけど。
Dさん うーん。ルームシェアですか・・・。なかなか思い切れませんね笑
Kさん それ以外の入居者タイプとして「老年の2人住まい」が今後は増えていくでしょう。
Aさん ああ、これも2つに分かれますね。比較的予算の少ない世帯と、「団塊の世代」が自宅を貸すか売却するかして、便利な場所に賃貸住宅を借りる場合は、予算には余裕があるでしょう。これから増えていくターゲットになるのではないでしょうか。きっと和室も見直されますね。Dさん さて・・・・。
「ターゲットを絞ってターゲットに合わせる」ことを考えてきましたけど、結局、「お金のかかる」ことばかりという気がします。
お金をかければ部屋は決まるかもしれませんが、収支が合わなくては意味がないと思います。
Kさん 仰るとおりですね。
間取りや設備にかけられる予算には限界がありますよね。
ターゲットを絞ることによって、「彼ら」が支払う家賃が想定できますので、その家賃設定が可能な範囲で「出来ることを行う」必要があります。Mさん それによって「どこまで費用をかけるか」が検討できますので、「ターゲットを意識する」ことに意味はあると思います。
Aさん それに「絞る」と言っても、その加減にも選択の余地があるワケです。3DKを、カップルとファミリーの両方に借りていただけるように考えることもできますよね。
どちらかに「絞らなければならない」ということではありません。
その場合でも、間取りや設備やクロスの色など、難しい決断をするときの「大きな助け」になってくれますよね。（司会） 本日は有り難うございました。
「住んでいただく入居者を意識する」ということは、賃貸経営にとっては大切なことが分かりました。
意識したうえで、そのターゲットにとっての「ちょっとした気配り」や、そのターゲットなら「当たり前に想うこと」を、あまり費用をかけないで実践することが大切だと感じました。みなさま、頑張ってください。
