賃貸Q＆A
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なぜ滞納者は逮捕されないのですか？
Ａ．本当に同感です。ファミレス500 円のランチを無銭飲食したら警察官が登場する事は小学生でも理解しているのに、その１００倍以上もの金額を払わなくても、警察官が来てくれないのが家賃の滞納なのです。昔は「滞納したら家財道具一式放り出して追い出す」なんて本気で言っている大家さんや不動産会社がいましたが、昨今はそんな事をすれば逆に警察を呼ばれてしまいます。悪いのは何と言っても滞納する人なのですが、先程のファミレスの無銭飲食が刑法上の「詐欺罪」という犯罪なのに対し、家賃滞納には刑法で取り締まる犯罪としての条文が無いのですね。
貸主と借主の争いは「民事」の問題となるので、警察官は来てくれない訳です。となれば、もし当事者間で解決できなければ「裁判で解決する」のが正しい対応ということになります。「時系列で」というご希望ですので、以下のような「レベルによって対応を変える」という方法を紹介いたします。保証会社でなく個人の連帯保証人を想定しての説明になります。
１．滞納が発覚したら、すぐに電話で状況を確認しながら丁寧な言葉で督促します。（最近はショートメールも有効で便利です）
２．連絡が付かなかったり約束を破った場合は、書面で「家賃お支払のご確認」といった初回用の丁寧な通知文を送付し、同時に連帯保証人へも連絡します。（保証人へは頻繁に連絡します）
３．滞納２ヶ月目に入った段階で、借主本人と連帯保証人へ内容証明郵便で督促し、支払わなければ訴訟に移行する事を伝えます。
４．滞納３ヶ月目には、大家さんが本人訴訟を行うか、弁護士等に委託して訴訟するか判断していただきます。（少額訴訟でなく通常訴訟です）
５．そして裁判所に訴訟手続きを行います。（この段階で送付されてくる呼出状で降参して払うケースが多数あります）
６．訴訟により判決が出た後は、明け渡しの強制執行をするまでに、極力任意で引越しさせるように交渉します。訴訟に関する費用は、明け渡しの判決を求めるだけであれば、本人訴訟の場合で数万円程度（評価額により変わります）ですが、強制執行の断行まで行うと、荷物の量により１００万円近くかかる事もあります。明け渡し訴訟の場合でも、最後の最後は滞納者自ら引越しをさせるような交渉を諦めずに行う努力が必要です。
なお、保証会社を利用している場合は、一連の流れを代行してもらえます。上記のように訴訟で解決はできますが、大家さんの費用負担も過大になりますので、電話や書面による督促の段階で解決できるようにすることが重要です。基本は「しつこい督促」と、何度も繰り返す相手には早めの「法的手続きの実行」です。「お巡りさんを呼ぶ」とは言えませんが、「執行官を呼ぶ」は言えますので、滞納しても「追い出せないだろう」と考えさせない本気度を伝える事が重要です。詳しい経緯をお聞きしないと何とも言えないのですが、いま、６ヶ月も滞納している借主には、すぐに明け渡し訴訟を実施した方が良いのではないでしょうか。
