賃貸Q＆A
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築27 年のＲＣ造の賃貸マンションを所有しています。27年11月
Ｑ．築27 年のＲＣ造の賃貸マンションを所有しています。外壁も傷んできましたし、間取や設備は現在のニー
ズに合わなくなっています。このような老朽物件の活用方法を教えてください。Ｑ．築27 年のＲＣ造の賃貸マンションを所有しています。外壁も傷んできましたし、間取や設備は現在のニー
ズに合わなくなっています。このような老朽物件の活用方法を教えてください。Ａ．老朽物件の活用法としては、一般的には３つの方法が考えられます。「売却」と「建替え」と「再生」です。
ご所有の物件を売るとしたら、少しでも高く売りたいと希望されるのは当然ですよね。相手は不動産投資家ですので、高い利回りを求めるでしょう。そのためには満室（に近い）経営であること、管理体制が良いこと、大規模修繕が済んでいることなどがポイントになります。
すべてに満点は難しいと思いますが、売却時期までに可能な限り目標に近づける必要があります。
つぎの「建替え」は、建物の状態が判断基準として重要なポイントになります。
すでに建物が構造的に寿命を迎えていて、修繕や改修をするより、解体して建て替えた方が経済的価値が高いなら、それは建替えのタイミングです。でも築27 年ではあり得ないでしょう。ＲＣ造の法定耐用年数は45 年ですが、実際には60 年や70 年くらいは物理的には使用できるはずです。壊して今月は「リノベーション」の特集です。
ご所有の物件がリノベーションの適齢期でないとしても、いつかは検討すべき時期がきますので、その時のための準備としてお読みください。
建替えるには勿体ないですよね。すると、オーナー様の一番現実的な方法は、３番めの「物件を再生させる」ということになるのではないででしょうか。
この再生工事として考えられるのは、「リフォーム」と「リノベーション」と「大規模修繕」の３つです。「リフォーム」と「リノベーション」の違いについては「今月のことば」をご覧ください。
大規模修繕は10年～ 15 年ごとに行う、外壁、屋上防水、サッシ廻り、鉄骨部分、住宅設備などを交換・修理・更生する工事です。オーナー様の物件は築27 年ですので、すでに1 度か2 度は行われているかもしれませんね。1回目の大規模修繕が築10 年～ 15 年くらいで行われたなら、その目的は「出来るだけ新築当時の状態に戻す」だったと思います。
しかし今回は築27 年なので、ほとんどの設備が寿命を迎えていますから、躯体だけ残してリノベーション工事をするのに最適なタイミングとなります。なので、今回ご質問いただいたオーナー様の、「老朽物件の活用法」で一番のお勧めは、「リノベーション工事で物件を再生する」という方法です。まだ建物は構造的に十分に寿命が残っていますし、修繕や改修を行うことで経済的利益があると判断できるなら、再生方法としてリノベーションが最適でしょう。
リフォームと比べた時のリノベーションのメリットは、何といっても「間取りを大幅に変更できる」点にあります。単に、部屋とＤＫをつなげてＬＤＫに変更するだけでなく、玄関廻りを広くしたり、収納を格段に増やしたり、水回りを使いやすくするなどの、大幅な変更ができる可能性が、リノベーションにはあります。この、玄関と収納と水回りの問題は、築27 年の古い間取が入居者から嫌われている共通の問題だと思います。リノベーションする時はスケルトン（壁・柱・天井だけ）状態に戻しますので、見えなかった劣化部分を確認して改善することができます。設備や配管等を新しく入れ替えたり、床に防音加工したり外壁廻りに断熱処理を行うこともできます。結果として結露やカビ対策ができますし、工事後の、設備の点検や補修がしやすくなるというメンテナンス性の改善をもたらします。これがリフォームとの大きな違いです。
デメリットは「費用がかかる」ことです。解体費や廃材の処理費用や足場などの仮設費用が高くつくからです。
そこでリノベーション工事をするときは、必ず想定家賃に応じて、工事にかけられる費用の上限を決めてください。そのためには、入居していただくターゲットを決めて、そのターゲットに選ばれる部屋づくりを、費用対効果のバランスを考えて実施することが何よりも重要です。いかにコストを抑えるかが、リノベーション工事の成否を握っています。
