賃貸Q＆A
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空室が一日も早く埋まるように募集条件を決め るときの、判断基準がありましたら教えてください。27年10月
Ｑ．空室が一日も早く埋まるように募集条件を決めるときの、判断基準がありましたら教えてください。
Ｑ．空室が一日も早く埋まるように募集条件を決めるときの、判断基準がありましたら教えてください。
Ａ．空室を埋める作業は退去連絡から始まります。ここから、新しい借主さんが決まって家賃発生するまでを「できるだけ短くする」ということになります。
ここでよくあるのが、できるだけ高く貸したいので「この家賃で様子をみてみよう」と実験的な条件を選んでしまうことです。
それでは、すぐに１～２ヶ月のロスが生まれてしまうリスクがあります。ですから「２ヶ月以内で決まる募集条件」をしっかりと考えて、採用することをお勧めします。
具体的には、①家賃を下げるか、②住宅設備（エアコンなど）を追加して家賃据え置きにするか、③もっと費用をかけて家賃もアップさせるかです。何もしないで、家賃も据え置きで「すぐに決まる」ということは、よほど人気のエリアか物件でなければあり得ないと思います。大家さんの「貸したい気持ち」より、借主さんの「借りたくなる気持ち」を優先して条件を決めることです。空室を早く決めるには、このスタートが大事になります。
前述の３つの対策のどれを選ぶかですが、「物件の築年数に応じて」という判断基準がありますので紹介します。あくまでも一般論になりますが参考にしてください。築年数が５年なら、家賃は据え置きか、下げても小幅で大丈夫でしょう。まだ築浅の部類ですから、設備の追加も不要のはずです。築１０年を過ぎると人気が急に落ちるので、対策は家賃の値下げが中心になります。まだ、高額のリフォームの時期でもありません。築１ ５年を過ぎると、そろそろ設備や間取が、最近のニーズに合わなくなり、また設備が故障し始める時期でもありますので、ある程度のリフォームを検討する時期でしょう。５０万～１００万円のリフォームを施しても、家賃は据え置き、というのが妥当ではないでしょうか。築２０年を過ぎた物件は、４０年５０年を寿命と考えると半分に当たります。
外壁も含めて、間取りも変えるくらいのリノベーションを考えるにはベストタイミングです。部屋数にもよりますが、総額で１０００万円を超えるような工事となる場合もあります。新たなスタートですから、家賃をアップすることも可能でしょう。
このように募集条件は、家賃を下げるとかリフォームをする、という一辺倒な考えではなく、物件の状況や築年数に応じて判断すべきです。そのためにも、長期的な視野で考えるようにしてください。
