賃貸Q＆A
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2025年8月 大家さんとのQ&A
見落としていませんか？外壁点検が資産価値と満室経営の決め手に
Q：築22 年30 世帯のアパートを所有しています。
外壁はサイディングですが、まだ一度も手入れしていないので、最近は塗装やコーキングが劣化しているように感じます。
特に雨漏りしているわけではないので多額の経費をかけることに躊躇しています。アドバイスをお願いいたします。
A：今回はご質問に答えながら、賃貸物件の外壁の耐久性と点検の重要性についてお伝えします。
外壁はいつも雨風の影響を受けているため、年数の経過により必ず劣化します。
ご質問されたオーナー様が所有している塗装系の外壁の場合、一般的に外壁塗装の耐久年数は、使用する塗料によって異なりますが、ウレタン系で7～10 年、シリコン系で10～15 年、フッ素系なら15～20 年程度が目安です。
しかし、これは「耐用年数」であって「保証期間」ではありません。
実際の劣化は、立地環境や気候条件によって早まることもあるのです。
外壁劣化がもたらす賃貸経営への影響
ここで大事なのは、見た目だけでは正確な問題が把握できないということです。
外壁が劣化すると、見えない箇所で建物内部へ雨水の侵入につながり、構造体の腐食やシロアリの発生リスクを高めます。
こうした症状が進行すると、部分的な補修では済まず、数百万円単位の大規模修繕が必要になるケースもあります。
それだけでなく、外壁の見た目は物件の第一印象を左右します。入居希望者が「この物件、ちょっと古くさそう…」と感じれば、それだけで内見をスキップされるかもしれません。
つまり、外壁の美観は、入居率を左右する重要な要素なのです。
どれだけ室内をリフォームしても、外観で“足切り”されてしまっては意味がありません。このように外壁の劣化は、建物の寿命を縮め、賃貸経営の収益性を脅かすリスクです。
反対に、外壁が美しく維持されていれば、「手入れが行き届いた物件」という印象を与え、入居希望者にも安心感をもたらします。
結果として、長期的な資産価値の維持、そして空室リスクの低減にもつながります。
点検のタイミングとチェック項目
外壁の点検のタイミングとしてよく勧められているのは「築10 年を過ぎたら5 年ごとに点検」、そして「20 年を超えたら3 年ごとに点検」を目安にすること。もちろん、異常を感じたら早急にプロの診断を依頼すべきです。
ご自身で点検される時は、以下の点をチェックしてください。
□ひび割れ（クラック）
□塗膜の劣化（チョーキング現象）
□コーキング（シーリング）の劣化
□塗装の色あせ・はがれ
□カビ・コケ・藻の発生
□浮きや剥離
□金属部分のサビ・腐食
□外壁材の目地・つなぎ目のズレや変形
今回のオーナー様は、「塗装やコーキングが劣化しているように感じる」とのことなので、以下の事例のような現象がおきていないか、チェックしてみてください。
〇正常：チョーキングが手につかない、コーキングに弾力がある
×劣化：チョーキングが手につく、コーキングが固く亀裂が生じる、外壁が劣化し剥がれている
いかがでしょうか。「まだ壊れてないから大丈夫」と補修を先延ばししがちですが、それが落とし穴になることがあります。
実際に雨漏りが起きてしまってから修繕するのと、コーキングのひび割れ程度の段階で補修するのとでは、費用も工事期間も大きく異なることは理解いただけるでしょう。
外壁点検は「収益を守るための投資」
外壁点検と補修に多額の費用がかかることは事実ですが、視点を変えれば「資産価値を維持し、家賃を守る投資」です。
特に、築20 年以降の物件は、修繕費が増えるタイミングと家賃収入が落ちる時期が重なるため、計画的なメンテナンスを行うことで賃貸経営の収益を守ることができます。
収支計画を長期で立て、必要な箇所に的確なメンテナンスを実施すれば、将来的な出費の平準化にもつながります。
外壁管理は、満室経営への第一歩
「まだ使える」「まだキレイだから」と後回しにすることは簡単です。
しかし、収益物件の価値は「見えないところでの管理努力」によって決まります。
外壁点検や補修は、まさにその代表的なものです。 清潔感と管理の行き届いた印象を与える外観、そして構造の安全性。これらを守ることが、満室経営につながる重要な土台なのではないでしょうか。
