賃貸Q＆A
-
アパートの入居者が突然亡くなり…
vol.3
Ｑ．私が所有するアパートの住人が入浴中に亡くなりました。次の募集に支障が出ますので遺族や保証人に損害賠償の請求をしたいと思います。どのくらいの請求ができるのでしょうか。
Ａ．損害賠償は「損害が発生している」ときに行うものです。損害とは金銭的や精神的な損害でしょう。今回はどちらでしょうか。アパートの浴室で入居者が亡くなられることは貸主にとって辛い事件ですが、賃貸経営では起こりうることです。「精神的に損害を受けた」とは言えないでしょう。
では金銭的な損害はどうなのでしょう。
「募集に支障が出る」ということは「訳あり物件」で募集されるのでしょうか。これは貸主の告知義務の問題となりますね。
「前の入居者が入浴中に亡くなった」ことは告知すべきかどうかは悩ましい問題です。もし原因が自殺なら迷うことなく告知すべきです。事件に巻き込まれても同じです。
しかし、ご質問の様子では突然死（？）と判断できますので、必ずしも告知義務があるとは言えないと思います。
発見されるまでどれだけの時間を要したのか分かりませんが、もし同居者がいれば時間も経たずに発見されるでしょう。それなら告知しなくても良いのではないか、というのがひとつの意見です。でも、すぐに発見されたとしても「知っていたら借りなかった、という入居者がいるのでは？」とお思いになるかもしれません。
嫌悪感には個人差がありますから、そのような方もいるでしょう。
しかしすぐに発見されて処置が行われたなら「嫌悪感があるとはいえない」という判断が多数だと思います。
一方で、一人住まいなら発見に何日もかかったかもしれません。要した日数が長いケースでは告知義務が発生すると思います。
「何日以上から告知義務があるのか」という疑問には明確に応えるのが難しいですね。季節にもよりますし、判断の難しい線引き、というのが正直なお答えです（もし訴訟になれば裁判官によっても判断が分かれるでしょう）。今回のケースは、貸主に告知義務があり、今後の賃貸経営で損害が発生すると仮定して話を進めてみます。
次に考えるべき点は「相手側に過失があったかどうか」です。
損害賠償は、相手側に故意や過失がなかったら請求できませんよね。
質問では遺族や保証人に対して請求したい、と仰っています。これは亡くなられた本人に請求できないので、債務を保証している方や相続される方に賠償義務がある、と判断されてのことだと思います。さて、亡くなられた方に過失があるのでしょうか。普通に考えれば「死にたくて風呂に入ったワケではない」のですから「過失はない」といえるでしょう。
遺族や保証人にも入浴を止める責任はないですよね。故に、今回のご質問からの判断では「損害賠償はできない」ということになります。
しかし賃貸経営をしていれば、不本意でも損害賠償すべき事態も起こり得るでしょう。そのときは迷わずに行動すべきだと思います。
