2023年10月　賃貸業界のニュースから　伊禮 | さいたま市の賃貸は株式会社 別所不動産にお任せ下さい！

一部屋200億円以上の記録マンション
 

　森ビル（東京）は、六本木ヒルズやアークヒルズなどに続く最新作「麻布台ヒルズ」の一部を公開しました。東京都心の六本木と虎ノ門の中間点にある麻布台エリアに、約330メートルの高層ビルと、テニスコート90面分以上となる約2万4000㎡もの緑地を持つ複合施設です。用地買収を始めてから35年も要し、バブル崩壊やリーマンショックなどの不況も乗り越えて完成にこぎ着けました。特に話題なのが分譲・賃貸合わせて約1400戸の超高級マンションです。現在、公開されている情報では賃貸住宅の家賃は52万円〜120万円で法人契約のみ。分譲マンションの価格は平均20億円とされ、最上階は200億円以上だったと予想されています。日本の分譲マンション価格の最高記録を大きく更新しました。この部屋の内装や設備、正式な価格は公開されていません。どんな人が購入するのかはわかりませんが、9年前に森ビルが開発した虎ノ門ヒルズの登記簿を参考にすると、物件オーナーはセカンドハウスや投資用として購入する人がほとんどのようです。建設会社社長によると「森ビルの高級住宅の管理はどのデベロッパーよりも厳格です。以前、内装工事業者が間違えて、工事予定ではない別の部屋のドアノブに『触れた』ことがあり、当社も含めて出入りの施工会社全てに、再発防止が徹底されたこともあります」といいます。まさに日本最高峰の集合住宅といえる麻布台ヒルズに注目が集まっています。
 

ゼネコン施工ミスの背景に構造的問題
 

　今年に入ってから大型ビルなどの工事現場で施工不良が相次いでいます。3月には北海道・札幌で建設中の26階建て高層ビルで施工不良と数値改ざんが発覚しました。施工していた大成建設（東京）によると、すでに工事は全工程の2割以上まで進んでいましたが、組み終えた鉄骨を解体してからの「建て直し」を発表しています。同じく大成建設で建て替え工事が進んでいた東京・世田谷区役所庁舎は、施工計画に問題があったため工事が2年近くも延長する見通しになってしまいました。また、6月末に竣工予定だった東京・港区のJR田町駅前の超高層ビル「田町タワー」では、床の施工不良が発覚し完成が同年9月末に遅れることが明らかになりました。施工の清水建設（東京）によれば、一部のコンクリート床の高さがズレて工事が続けられなくなったとのこと。専門家によると鉄骨の柱についての管理が適切でなかったようです。
　問題を起こしたのは大手建設会社ばかりなので驚きが拡がっています。建築業界に詳しい記者は「ゼネコンは建材費と人件費のダブル値上げにさらされている。一方で、再開発が活況で1000億円規模の大型案件がいくつもあるため工事現場に割ける労力が減っている。帳票管理のデジタル化などで効率を高める工夫も進んでいるが、まだまだ追いついていません」と原因を語ります。働き方改革によって週休二日制の導入が増えていることも影響しているようです。ある金融機関の建設業界担当者によると、某ゼネコンでは工事に手が回らず辞退した案件が多く、機会損失は年間1000億円から2000億円にも上っているようです。都内の管理会社によると、賃貸住宅建設やリフォーム現場でも値上げと工事遅延がたびたび起きていて、その影響は賃貸業界にも拡がっています。ゼネコンの施工不良から見えてくるのは、すぐには改善できそうにない建築業界の苦境でした。
 

タワマン節税に国税のメス
 

　富裕層に人気の「タワマン節税」にメスが入りそうです。今年6月に国税庁は相続税に関するマンション評価の計算式を変更することを発表しました。これまで市場価格の2割程度まで低く評価されることもありましたが、改正で評価が6割以上にまで引き上げられる見込みです。タワマン節税は10年ほど前から話題になり、節税効果が高すぎで不公平と問題視されてきました。
　しかし、「政治家もやっているので禁止されない」などといった話がまことしやかに囁かれており、これまで特別な対策はとられていませんでした。しかし昨年4月の最高裁判決で、路線価をもとにして2棟で3億3,370万円の財産評価で相続されたマンションに対し、国税当局が計12億7,300万円と4倍近い評価を算定し、3億3,000万円を追徴課税したことで、マンションの相続財産評価全般が見直されることとなりました。新マンション評価は2024年1月に始まる予定です。資産家の相続対策に詳しい不動産会社代表によると「来年までに財産を贈与したいという相談もある」そうですが、こうした駆け込み贈与自体が税金逃れの過剰な節税とされ追徴課税の対象になることもあるようです。
　ジワジワと節税策を封じる力が強まっている中で先ほどの代表は「後出しジャンケンでも税務当局にはかなわない。常識的な節税策を提案するしかできない」と嘆いています。