空室対策
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国交省の調査からお客様の声を読み解いてみます。
2019.4
お客様のニーズとは、今の賃貸住宅に求められているものを考えてみます。
国土交通省が毎年調査をして発表している「住宅市場動向調査報告書」という資料があります。そこでは賃貸住宅に暮らす人の声を読み取ることができるので空室対策の参考になります。資料には、賃貸住宅に暮らす人に向けた、いくつかの質問と回答が掲載されています。2017年版の質問の回答から空室対策のヒントを見つけましょう。
数ある賃貸住宅の中から自身が暮らす物件を選んだ理由です。最も多いのが「家賃が適切だから」で52.3%、つぎに多いのは「住宅の立地環境が良かったから」が 47.0%、3番目は「住宅のデザイン・広さ・設備等が良かったから」が 41.2%でした。つまり「家賃」と「立地」と「広さ」という三大要素が上位を占めているという当然の答えなのですが、この結果は何年も変わらずに同じです。ここから何が読み取れるでしょうか？
まず「家賃」は大家さんが自由に変えることができます。単純に値下げすることも、フリーレントにすることも、入居費用をゼロにすることもできます。一番簡単な対応方法と言えるでしょう。しかし家賃等の条件とは、物件の価値と同等に設定するべきであり、安易に安くすればいいものではありません。それでは必要な収益を得ることができませんし、入居する住人の質が悪くなる恐れがあります。そして適正な家賃とはライバル物件の有無で大きく左右されるモノです。極端な例を挙げれば、1LDKを探している人が10人いるときに、空いてる部屋が1つしかなければ高い家賃でも決まります。お部屋を探すお客様が「家賃」を第一条件に挙げるからといって、安易に「下げればいい」ということではないはずです。
2番目の「立地」はどうでしょうか。これから土地を探すなら立地を選べますが、すでにある既存物件では立地は変えられません。大家さんは立地については「為す術(なすすべ)は無い」のでしょうか？たとえば、駅から遠い立地でも必要な駐車場と駐輪スペースを確保したり、部屋ごとに自転車をセットで付けてあげたり、駅前の駐輪場を確保してあげるなどの対策をすることで「時間的な立地条件」を改善することは可能です。お客様は立地の中に「環境」も重視していますが、建物の植栽や照明に手間と費用を掛けることで、周囲の環境を改善させるコトもできます。3番目の「広さ」はどうでしょうか。さすがに部屋の面積は変えられませんが、間取りを工夫して収納スペースを増やしたり、建物の外に収納庫を設けるなどで「狭さをカバー」することは可能です。広さとは単に平米数のコトではなく「使いやすさ・住みやすさ」という要因を含んでいるのです。
このように、お客様が「家賃」「立地」「広さ」で部屋を決めるなら、ご自身の物件を「それにどう対応させるか」を考えることが重要なのではないでしょうか。
物件情報の収集方法で最も多いのは「不動産業者」で 52%（昨年は46.4%）。つぎは「インターネット」で 35.7%（同40.8%）です。不動産業者で探す人が6ポイントも増えてインターネットは5ポイント減っています。不動産会社離れが進むという意見もありますが、やはり人と人が対面してしっかり説明を受けたい、というニーズは無くならないので、不動産会社の需要が増しているとも読み取れます。その中でも、インターネットだけでは分からない情報や知識を親切に伝えてくれる不動産会社が選ばれていきますので、募集を依頼する大家さんも同じ視点で不動産会社を選択する必要があると思います。
誌面の都合で2つの設問だけ紹介しましたが、賃貸経営にとって入居者の声を知ることは重要です。国交省のサイトで閲覧できますので、一度 覗いてはいかがでしょうか。
