賃貸経営塾
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2023年6月 収益最大化のための！ 賃貸経営塾
2023年5月28日
新米大家に土地活用の基本を教えて下さい。
相続した400坪の月極駐車場が稼働状況も悪く土地を活かし切れていないように思います。そこで、あるテレビCMが目に留まりました。タレントの岡田准一さんが演じる営業マンが「土地の半分を売却してテナントビルを建てて家賃収入を得ませんか？」と提案していたのです。「これはいい」と思ったのですが安易でしょうか？ ご意見とアドバイスをお願いします。
このCMは具体的に、資金の工面方法と、何で家賃収入を得るか、という部分に言及しているところが、他のCMと違って興味深いです。しかし質問されたオーナー様は、CMのどの部分に注目されたのでしょうか？ 「土地の半分を売却」
の部分でしょうか。それとも「テナントビルを建てて」の部分でしょうか。実はこの２つは、土地活用を考えるうえで重要な課題なのです。
もし「土地売却」に注目したなら、これは「事業資金の工面」という問題です。CMのように土地を売却する方法もありますが、金融機関から借入れる方法もあります。等価交換で資金なしで収益物件を手にする方法もありますし、店舗を運営するチェーン本部などが資金を負担して建築し、その家賃収入を得る方法もあります。もちろん、土地の特性によって選べる方法は限られますが、それによって大枠が決まります。もし質問者様が、収益物件で家賃収入を得たいが、借金はしたくない、特に土地に愛着はない、という考えなら、このCMの提案はひとつの正解だと思います。まず、この資金についての、ご自身の希望や考えをまとめておいてください。
もし「テナントビルで家賃収入を得る」に注目したのなら、これは事業の根幹をなす「企画」の問題です。これが土地活用の一番重要なところですね。テナントビルか、駐車場を備えた店舗か、マンションなどの賃貸住宅か。もし賃貸住宅としても、間取りタイプは？ 入居者層は？ 建物の構造は？ など、周辺状況を分析し特性に適した企画を選べるように準備しておきましょう。
このCMで土地の売却を勧めているのは、この会社が仲介会社だからでは？ と思います。彼らの得意な分野ですし、それが利益につながります。もし建築会社の提案なら、土地のすべてを活用して、より建築面積が大きくなる企画を考えると思います。各社は、自分の得意分野の方がお客様の役に立てますし、利益にもなりますので、これは当然のことだと思います。それだけに、提案を受けるオーナー側は、土地活用に対する自身の希望や考えを整理・整頓しておく必要があるわけです。
複数の提案を考えてシミュレーションすることで比較ができます。参考までに２つの活用案を検討してみましょう。１つは、土地の半分を売却して無借金で賃貸建物を建てるＡ案です。２つめは、売却せずに借入れして賃貸建物を建てるＢ案です。該当する土地を以下のように定義いたします。・土地面積400坪・土地の市場価格坪75万円
【Ａ案】残った土地200坪に、容積率に少し余裕のある150％で、延べ面積300坪の建物を計画。鉄骨造マンションを坪50万の仕様で建築費用は1億5000万円です。土地の売却価格1億5000万円を充当するので借入はありません（実際には別に諸費用がかかりますが計算を単純にするために省いています）。オーナーは土地建物合計で3億円の投資をしたことになります。この地域の適正な実質利回りが5％と仮定すると、オーナーが年間で得られる収益は1500万円とな
・容積率200％ (建築できる延べ面積の限度を表します)
り、これがキャッシュフローになります。※実質利回りによる収益とは、家賃収入から運営費を差し引いた純利益です。
【Ｂ案】土地400坪に容積150％で、延べ面積600坪の建物を計画。鉄骨造マンションを坪50万で建築費用が3億円になりますが、全額を金利2％の30年返済、元利均等払い（年間返済額約1330万円）で借り入れます。土地建物合計の投資額は6億円。実質利回り5％として年間収益が3000万円。そこから元利返済額1330万円を差し引いたキャッシュフローは1670万円となります。
２つの案を比較することで検討課題がいくつか炙り出されます。単にキャッシュフローの比較なら、土地を売却しないＢ案の方が多いことが分かります。このキャッシュを得ながら30年後には借入れはゼロになっています。土地も失っていません。一方でＢ案には金利が上がるリスクもあります（ちなみに、固定金利3％、30年返済で計算するとキャッシャフローはＡ案Ｂ案で同じくらいになります）。さらにＢ案には「3億円の借金」という問題があります。普通の人にとっては大きな負担と感じるでしょう。これらは１つの案を検討しただけでは浮かび上がらなかった課題であり、最善案を選ぶためには必要な比較検証となります。
