賃貸経営塾
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2022年11月号 退去後の工事の上手な対処法とは？
2022年11月27日
ℚ 築20年の賃貸マンションを相続した新米大家です。借主さんが退去するたびに大家負担で貸室の工事を行いますが、この退去の工事について「こうした方がよい」というアドバイスはありますでしょうか？
退去工事は「賃貸という商品づくり」
この工事は、つぎの借主を募集するための、「大家さんによる貸室の商品化」といえます。
新しい借主に選んでもらえる貸室を用意する、ということです。その工事は「原状回復工事」と「価値を上げる工事」の２つに大別できます。しかし工事は行わずクリーニングだけでよし、と大家さんが判断されるケースもあります。その地域の最低ラインの賃料で募集するなら、畳や壁クロスが少し変色しているくらいは商品価値として問題はない、という判断です。あくまで大家さんが、つぎの募集条件を決めて、それに見合う「貸室という商品」を用意するときに、必要な工事があれば行うということです。しかし平成以降では、一定以上の入居期間を経た退去の際は、畳や壁クロスを無条件で新しくするのが通例になっています。新しくないと次の募集に支障をきたす、と多くの貸主が考えるようになったからですね。ただし、あくまでも退去後の貸室の工事は、「商品化のために必要か？」という基準を忘れないでください。「工事ありき」ではないと思います。
原状回復工事で見過ごされるもの
原状回復工事は、退去した借主が入居する前の状態に（可能な限りに）戻すのが目的です。具体的には、畳の交換、クロスの張替え、床などの補修、故障した機器の修理、そしてクリーニングなどですね。この中で、ひとつ見過ごされがちな箇所があります。それは、コンセントやスイッチのプレート、各ドアの取っ手、各部屋の巾木、水栓や配管などです。もし、質問された大家様の築20年のマンションで募集中の部屋がありましたら確認してみてください。上に掲げた部位が新築時から一度も取り換えられていないのではないでしょうか。新しい壁クロスの中に、古く変色したスイッチプレートや巾木があると余計に目立つものです。配管の錆びやカビも目立っているかもしれません。こんなところに、内見に訪れたお客様は、何となく古さを感じてしまうものです。築10年を超えたら予算を組んで、退去ごとに少しずつローテーションで新しくしてみてはいかがでしょう。
価値を上げる工事の考え方
貸室のバリューアップ工事は「低額なもの」から採用してはどうでしょうか。例えば秋冬にコートのまま部屋に戻るのは抵抗があります。コロナ禍で特に気になりましたが、たとえコロナが終息しても、外でつけた異物は部屋に持ち込みたくないでしょう。そこで玄関にコート掛けがあると便利です。さらに外出前に全身が確認できる姿見もあれば便利です。長雨時の部屋干しには、窓枠に取り付けられる室内用の物干しも便利です。洗濯機置き場の上部には棚があれば便利です。器用な人ならDIYでも難しくないでしょうが、借主が壁に穴を開けることは賃貸借契約で禁止されています。低額だけど生活にちょっと便利な工事を検討してみてはいかがでしょうか。
多額の投資という選択もあります。質問者様の間取りをお聞きしていませんが、6畳、6畳、4.5畳の3DKタイプが供給された時代がありましたね。日本では人口が減っているのに世帯数は増えていて世帯当たり人数が減っていますから、狭い部屋が3つある3DKを求める人は少ないでしょう。このあとも20年30年と経営を続けるなら、思い切ってDKを1LDKに変更して、設備一式も取り換えて、壁や天井も素材や色を変えるというリノベーション工事が候補に挙がります。一方で、狭い部屋は物置きや多目的ルームとして活用するようお客様に提案することで、最低限の工事で済ませる選択もあります。大家さんが目指す「貸室という商品」として、どちらが近いかで判断することです。
最後に貸室内の設備の交換について考えます。メーカーによると、エアコンや給湯器の寿命は10年が多いようです。しかし給湯器は部品交換で15年くらいは使えることもあるように思います。トイレ、キッチン、ユニットバスにも寿命があります。もし質問者様が築50年まで経営を続けるとしたら、エアコンは10年ごとに4回、給湯器は約16年ごとに2回、その他は25年で1回が、最も費用対効果の高い交換機会ということになります。この目安を持っておくことで退去の工事の判断と、その準備がしやすくなるでしょう。以上のように「退去の工事」には明確な目的があります。それは大家さんが目指す「貸室という商品づくり」です。そのためには少し長期的な視野も必要です。費用対効果を考えて、最も収益アップに結び付く手段を選べるように、これからもお勉強を続けてください。
