賃貸経営塾
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No.18 日頃のメンテナンスとコストのコントロール
空室対策といえば何を思い浮かべるでしょうか。「家賃を下げる」、「リフォームする」、「礼金・敷金をゼロにする」等の方法ではないでしょうか。でも一番大切なのは「日頃のメンテナンス」です。
「空室を発生させない」ためにも「収益を確保する」ためにも「日頃のメンテナンス」と「コストのコントロール」が重要です。「収益を確保する」のは賃貸経営の目的のひとつですが、そのためには「3つの手段」があります。
ひとつめは「物件力を高める」こと。
物件の魅力が高ければ賃料を高く設定することができます。これを「あるべき賃料収入」といいます。
ふたつめは「空室などのロスを防ぐ」こと。
ロスを抑えることができれば、実際に多くの家賃を手に入れることができます。これを「実際の賃料収入」といいます。
みっつめは「運営費をコントロールする」こと。
運営費とは、税金や保険料や水道光熱費など、賃貸経営をする上では欠かせない必要経費です。
運営費はただ節約するのではなく、「使うべきは使い節約すべきは節約する」ことが大切です。
これを「コストのコントロール」といいます。以下の算出式でご確認ください。
あるべき賃料収入－空室などのロス＝実際の賃料収入
実際の賃料収入－運営費＝純利益（収益）
そして、この運営費の中で一番多くを占めるのはメンテナンス費用なのです。
ですから、メンテナンス費用をコントロールすることができれば「収益を確保できる」ということになります。さらに、日頃のメンテナンスが「最大の空室対策」となるのです。
そこで今回は、メンテナンス費用に対する考え方のお話です。４つのメンテナンスについて考えてみましょう。①退去時のリフォーム費用
入居者の退去時に行うリフォームには「２つの目的」があります。
ひとつは「原状回復」のための工事です。クロスを張り替えたり、床を補修したり、リームクリーニングなどの工事です。
入居者が暮らしたことによる損耗を元に戻すためのリフォームですが、多くのオーナーは、退去時にこの「原状回復リフォーム」しか行っていないようです。
しかし原状回復リフォームだけだと年数の経過によって「物件力＝物件の魅力」が失われていきます。
クロスや畳や襖などは新しくなりますが、それ以外の部分は放置されたままなので、徐々に古くなってしまいます。
気が付くと年数の経過とともに“何となく築古感”を漂わせて、内見したお客様は微妙に「古さ」を感じたりするのです。それを防ぐためには、退去のたびに「原状回復にプラスアルファのリフォーム」を行います。
たとえば予算を「家賃の１か月分」と決めて、退去のたびにその予算で、徐々に進む経年変化を補うのです。
室内の「取っ手やドアノブ」を全部交換したり、キッチンや洗面化粧台のパネルをリニューアルしたり、照明器具を新しくする、などです。
この「古さを防ぐリフォーム」は、１０～１５年経ってから行うのでなく「退去のたびに」実施しておくことが重要です。
このように退去時リフォームは、物件力を保ち「あるべき賃料収入」を維持することにつながるように考えるべきです。②日常清掃費用
空室対策のための日頃のメンテナンスとして［日常清掃」は大切です。
日常清掃がしっかりと行われていれば、物件の外回りやエントランス、通路、廊下がいつも綺麗に清掃され整頓されているので、入居者が長く住んでくれることにつながります。
また、入居希望者が内見のために訪れた時の印象も良いので、入居を決めてくれる可能性も高まるでしょう。
あまり費用をかけすぎては運営費がかさんで収益を圧迫しますが、清掃せずにゴミや埃が放置された状態では入居者が去ってしまい空室が長引いてしまいます。物件を綺麗に保つことも重要な空室対策なのです。③建物・設備の定期メンテナンス
室内と同様に建物と設備も経年によって劣化していきます。
たとえば、屋根や外壁や雨樋、ベランダ、階段・廊下などの外回り。室内の給湯器、エアコン、浴室、キッチン、洗面、トイレなどの各設備です。
これらは「何年ごとに修理か取り替えが必要」ということが判っていますので、問題が発生する前に定期的にメンテナンスすることが可能です。これを「予防メンテナンス」といいます。
放置しておくとトラブルが起こり余分な費用がかかってしまいますが、このような「緊急メンテナンス」を避けなければなりません。
定期メンテナンス費用は、最初の10年間はほとんどかからず、半分以上は築20年後から発生するという厄介な性質があります。そのために資金を蓄えておく必要があるのです。
中長期の修繕計画があれば予算が立てられるので準備することができます。そして定期的な巡回点検でメンテナンス実施のベストタイミングを知るのです。④グレードアップのための工事
メンテナンス費用の中で「空室対策」にとって特に重要なのが「グレードアップのための工事」です。
「リニューアル工事」ともいいます。新築時にはなかった人気の設備を導入したり間取の変更などを伴う工事です。
リニューアル工事を行えば物件の寿命が延びて、あるべき賃料が上がり空室などのロスを下げることはできるでしょう。
それによって収益は増えます。
しかし一方で、その資金を借入れたときは負債の返済が発生しますので、手元に残るキャッシュフローが増えるか減るかは計画次第です。
「やるかやらないか」は緻密にシミュレーションして判断すべきですね。「グレードアップのための工事」が空室対策のために必須というワケではありません。
古くなった建物に大規模なリニューアル工事をするかどうかは、オーナーの賃貸経営の目的や考え方によって異なります。
古くなった分は家賃の値下げで対応するのも空室対策です。建物を取り壊して新しい有効活用をにつなげることも選択肢のひとつです。
重要なのは、オーナーのお手元に残る「収益とキャッシュフロー」です。総合的にご判断ください。
このように考えてみますと、賃貸経営の空室対策と収益の確保はメンテナンス費用を「どのようにコントロールするか」で大きく左右されることが判ります。
ただ支出を渋って運営費を下げるのも、メンテナンスにやみくもにお金をかけるものでもありません。
日頃の地道なメンテナンスと、そのコストをコントロールすることが「上手な賃貸経営」といえるのです。
