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賃貸経営塾

  • No.70 「失敗した?不動産投資」でも運営次第で損失を減らす方法

    2020年11月23日

        

    前回の質問への回答のつづきを考えましょう。
    都心に、専有面積13 ~ 15 ㎡で20 室の新築木造アパートを購入したが、友人から「この投資は失敗ではないか」と言われた。これからも不動産投資を続けたいのだがアドバイスが欲しい。

    2つめのアドバイスは、たとえ購入した物件に問題があっても、今後の運営次第で損失を減らすことができる、ということです。その取り組み方について解説したいと思います。13 ㎡の貸室では長い間の需要は見込めない、というのが私の判断です。30 ㎡以上なら将来のニーズの変化にリノベや設備新設で対応できるかもしれませんが、13 ㎡では方策が思い付きません。立地によってはシェアオフィスへの用途変更もありますが限定的なので省いて考えます。そこで、3 ~ 5 年くらい後に売却する、という前提で以下のような戦略を組むべきです。
    仮に購入価格が1 億5000 万円とします。業者さんの利益が大きく乗っているはずですから、この物件を、不動産評価でよく使われる周辺事例比較法(条件が近い取引事例で不動産の価格を求める方法)で計算しても1 億5000 万円の評価には届かないでしょう。ただし収益用不動産は「収益還元法」で評価するのが正解です。つま
    り「いくら儲かっているか」で評価するのです。ご友人の言葉を借りて「購入が失敗」だとしても、5 年間の経営努力によって収益を高くできれば売却価格も高くなる、ということです。この間の賃貸運営がとても重要なのです。前回、賃貸経営は「終わってみなければ分からない」と申し上げました。どういう意味か、5 年間の収益
    予想のシミュレーションで説明いたします。

    新築時の募集家賃が6 万円とすると年間の家賃収入は1440 万円(6 万× 20 戸× 12 ヶ月)です。初年から2 年間の空室ロスが5 %なら実際の賃料収入は1368 万円。運営費が300 万円と仮定すると収益は1068 万円です。これが1 年目と2 年目の収益になります(上の表を参照)。3 年目と4年目は空室ロスが15 %で賃料収入は1224 万円で収益は924 万円。5 年目は募集家賃が5.5 万円になり年間の想定家賃は1320 万円に下がります。空室ロスが20 %に悪化して賃料収入は1056 万円で収益は756 万円。5 年間の収益通算は4740 万円(平均948 万円)になります。この間の平均実質利回りは6.32 %(収益948万÷ 1 億5000 万)なので都心の新築物件なら「失敗」というレベルではないと思います。問題は、この時点の物件の評価です。収益756 万円がこの時点の物件の実力になりますが、これを購入検討する投資家がどう評価するかです。もし実質利回り10 %を期待する投資家なら7560 万円と評価します(収益756 万÷ 10 %)。8 %の実質利回り物件を期待している投資家なら9450 万円と評価します(収益756万÷ 8 %)。この「期待利回り」というのは地域によって異なり(地方は高く都心は低く)ますので参考程度に考えてください。ご理解いただきたいのは、その前年の収益が「売れる価格」を決めるという事実です。シミュレーションでは、「3 年目から空室ロスが15 %になる」とか「5 年目に家賃が5000 円下がる」という予想を採用していますが、これを賃貸運営の努力によって現実にさせないことが重要なのです。初年の収益を5 年目まで大きく下げることなく維持できたら、売却価格が違ってくるのです。これを実現するのが賃貸運営の目的です。新築時に満室になって5 年間で退去ゼロなら、空室ロスも値下がりも無いので収益は毎年1140 万円です(収入1440 万-運営費300 万)。利回り10 %を期待する投資家は1 億1400 万円で購入するかもしれません(収益1140 万÷ 10%)。でも1 億5000 万円から3600 万円も損したじゃないか、と言うかもしれませんが、その間に収益を5700 万円(1140 万円× 5 年間)稼いでいるので赤字ではありません。もちろん、この予想は出来すぎですが、少しでも退去を防いで、空室ロスを低くし、値下がりを抑えるような5 年間にすべきなのです。そのためには、販売業者から紹介された管理会社の、入居者対応と施設管理をチェックしましょう。サブリースで家賃保証されても、5 年後の売却のために賃貸運営を丸投げするのはお勧めできません。
    いくら安定家賃が入ってきても、売却したいときに物件の価値が下がっていたら元も子もないのです。仮に「購入に問題」があったとしても、これからの運営で損失を防げます。賃貸経営の良い経験になりますので頑張ってください。

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