賃貸経営塾
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No.62 ちょっと一言 「大空室時代に」新築を建てるときの工夫とは」
2020年10月4日
少し古いのですが、平成20 年の調査によると、全国の賃貸住宅の空室率が19.0%となっています。賃貸住宅の5 件に1 件は空室という事になりますが、現在はもっと深刻になっているでしょう。しかし一方で、新築の賃貸住宅は増え続けていますが、その理由のトップは「相続税対策」です。今までに十分な対策をされ
ていた大家さんや、これまで心配の無かった大家さんまでも、相続税の増税の影響で、新たな対策を考えなければならなくなりました。日本の賃貸住宅が大空室時代に突入している事を十分理解された上で、それでも土地を売却することは出来ないので、賃貸住宅の建築で相続税を下げる、という手段を使う必要がある、と仰る方が多いのです。このような日本の制度にも問題が有りますが、文句を言っていても相続税は平等にかかってきます。その対策として建てる必要があるのなら、空室時代を前提にして、「長期的に借主に支持される賃貸住宅」を考えた方が得策というものですね。さて、この厳しい時代に賃貸住宅を新築しなければならなくなったら、何に気を付けていけば良いのでしょう。業界歴の長い不動産屋さんでも、親の代から賃貸経営をされてるベテラン大家さんでも、今のような厳しい環境で新たな賃貸経営をスタートさせるのは初めての経験でしょう。賃貸経営は投資額が大きいので、環境が目まぐるしく変化する時代には、過去の経験だけに頼って始めてしまうと大怪我をする可能性があります。まずは、スタートを切る前の計画段階が肝心です。
お客様のニーズを知っているのは誰か？
今の賃貸経営はもはや「不労所得」では無く、厳しい競争を勝ち抜いて顧客に選ばれなければならない「サービス業」に変化しました。賃貸経営にとっての顧客とは、そのお部屋を気に入ってくれて、毎月家賃を支払ってくれる入居者さんです。たくさんの物件の中から選んでもらうためには、彼らのニーズをしっかり把握して、ここに住みたいと思ってもらえる賃貸住宅を作らなければなりません。そのとき、過去から現在にかけて多くの賃貸住宅を供給しているハウスメーカーさんが、入居者のニーズを一番知っていると思うかもしれませんが、そうでもありません。お部屋探しのお客様のニーズは時代とともに変化しています。賃貸住宅に住まわれる入居者さんは20 代から30 代が主な層になりますので、平均的な大家さんのご年齢からは当然ながら離れて行きます。大家さんが、賃貸に住んでいる若者たちと交流して、住まいや暮らしに関する意見を聞く機会はなかなか無いので、賃貸住宅に住まう若者たちの生活パターンや要望を正確に知るのは簡単ではありません。そこで登場する強い見方が、不動産会社の賃貸仲介営業マンです。彼らは日々、お客様のお部屋探しのお手伝いしをして、たくさんの
物件を実際にご案内し、その物件へのお客様の感想を直接聞く立場です。大家さんの物件のご近所に出来た新築物件や人気のライバル物件も直接見ることが出来ますし、最新の設備なども自分たちの目で見てお客様に説明しているので詳しく知っています。大家さん自身がご自分で調べ、新築物件や人気物件を実際に見に行くのはとてもハードルが高いと思いますが、彼らに聞くことが出来ればとても参考になるはずです。
最近の入居者さんが望むものとは？
最近の賃貸住宅に住まわれる入居者さんのニーズについて、具体的に考えてみましょう。まず、ここ10 年で大きく変わったのは、箪笥（たんす）やチェストなどのいわゆる「箱モノ家具」の事情です。家具業界では、箱モノが売れない商品の代表格になって久しいそうです。昔は新婚さんと言えば必ず婚礼箪笥を持って来られるので、「天井の梁に箪笥がぶつかって入らないので申し込みキャンセル」などという事もありました。今では大きな収納家具を持っている入居者はかなり減り、その代わりにお部屋に作り付けのクローゼットや収納がある部屋を望むお客様が多くなりました。収納が豊富にあるかどうかが、今のお部屋選びの重要なポイントになっているのな
ら、賃貸住宅を作る時も当然収納を意識したプランニングをするべきですね。限られた面積の中で、部屋だけでなく玄関や水回り設備のところにまで、便利な収納を確保することが重要になりました。もう一つ、入居者さんの最近のニーズについて解説しましょう。それは「洗濯物の室内干し問題」です。一人暮らしの人はもちろんですが、ファミリーでも共働きの家族が増えたため、洗濯物を室内に干す人がかなり多くなってます。室内干し用の洗剤も進化して生乾きの臭いもかなり防げるようになった事や、花粉症の人が昔に比べて増えた事も、室内干し派の急増の原因になっています。新築のプランニングの時には、室内干しが出来る場所や設備を考えてあげないと、入居者さんはカーテンレールや鴨居に洗濯物を掛けることになってしまいます。カーテンレールもグラグラしてしまいますし、近くを通るたびに洗濯物が床に落ちたりしそうです。見た目も雑然としてしまい、居心地が良くなさそうですよね。今では室内物干しが安価で売られていますので、新築の時にプランニングに組み込む
事が出来れば、若い入居者さんのニーズに対応出来て、他の新築との差別化になりそうですね。２ つの具体例
を挙げましたが、この他にも入居者さんのニーズは刻々と変化しています。地域によっても違うでしょうし、間
取りタイプによってもターゲット層が変わるので、ニーズは異なるでしょう。せっかく新築されるのであれば、不動産会社の賃貸仲介営業マンや管理担当（私たちのことです！）と一緒に、最近の入居者ニーズについて考えて、出来そうなものは是非プランニングに取り入れてみて下さい。大家さんと営業マンや管理担当の「理想の物件」に近づけることが出来れば、お客様も長く暮らしたいと思うに違いありません。
