賃貸経営塾
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No.61トラブル・クレーム対応シリーズ「滞納家賃の法的手続き」
2020年10月3日
前回は「滞納賃料に対する初期督促」について書かせていただきました。早く対応することで「ウッカリ」「ルーズ」をなくし、本当に問題のある借主には、連帯保証人に相談するなどの対応を、早め早めに行うことが大切、というお話しでした。今回は「その後」の段階として「法的手続き」について取り上げたいと想います。
家賃を滞納している借主が、自ら支払いに応じるのを「任意回収」などと言います。それに対して、法の力を使い、本人の意に関係なく支払わせる行為を「法的回収」などと呼びます。家賃の回収で使える法的回収は５つありますので、順を追って解説しましょう。「公正証書」とは、公証人が作成する公文書のことです。遺言状を作成するときにも多く用いられますね。公文書ですから高い証明力があり、滞納者が支払いを怠ると、裁判所の判決などを待たないで強制執行ができるという、強い力を持っています。使い方は、滞納している借主に、滞納分の支払いを約束させるときに、その約定書を公正証書にします。できれば連帯保証人にも連名になってもらうと効果があります。これによって支払いの約束を破ったら、即強制執行というプレッシャーを、借主・保証人ともに与えることができますので、支払余力がある相手なら、解決に向けて動き出します。ただし、相手が公正証書作成に協力的でなければならないのと、お部屋の明け渡しの強制執行は出来ないので、そこにこの手続きの限界があります。「支払い督促」は相手が支払いや交渉に応じないときに、簡易裁判所に申し立てることによって督促状を送付してもらう手続きです。請求金額の上限はなく、何千万円でも使うことができます。滞納している借
主が支払督促を受け取ってから、「支払いを待って欲しい」などの異議の申立てを、2週間以内にしないときは，判決と同じ効力が生まれる、という強力な方法です。そこから強制執行するためには「仮執行宣言」という段取りが必要にはなりますが、強制執行するよりも、裁判所から督促状が来た、というプレッシャーは大きな効果があります。費用も安く、簡単な手続きで実施することができます。欠点としては、督促状を相手に「受け取り拒否」されると効果がないことと、異議を申し立てされると「通常の裁判」に移行してしまうことです。それ
にしても、滞納家賃の督促には使いやすい続きといえます。
「少額訴訟」は実際に裁判が行われます。請求できる金額が「６０万円まで」「一回の審理で判決がでる」というのが大きな特徴です。裁判所から呼出状が届きますので、心理的なプレッシャは大きいでしょう。この少額訴訟と支払督促は共に、「回収の強制執行」しかできません。借主を強制的に退去させる力までは及びません。
「即決和解」は「いつまでに支払う」「支払わなければ明け渡す」という約束を、裁判所に申し立てて「和解調書にする」というものです。和解調書は判決と同じ効力がありますので、そこから「明け渡しの強制執行」に移れるという強い力があります。ただし、和解ですので、相手が応じてくれないと手続きが進みません。最後に「通常訴訟」ですが、これが一般的な法的手続きの代表です。判決が得られれば、回収も明け渡しも強制執行できます。５つの法的手続きの中で、時間と費用が一番かかりますが、「必ず解決する」方法でもあります。最近では、この明け渡し訴訟から強制執行まで、専門に扱う弁護士事務所が登場していて、従来よりも安い費用で
実行することが可能になっています。滞納は起こらないことが一番ですが、ゼロにすることも不可能です。不幸にも起きてしまったら、早めの手続きが被害を最小にする一番の方法であり手段です。
