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賃貸経営塾

  • NO.27 「2つ以上の案を検討する」

    2015.9.1

        

    今月は、Aさんの「賃貸経営改善策」を一緒に考えましょう。物件は築20年で10戸の居住用賃貸物件です。家賃は平均6万円で、空室が4部屋もあります。
    満室なら月額60万円のところ、6部屋稼働なので収入は36万円です。ロスが24万円も発生しています。

     Aさんは「このままで部屋を埋めて欲しい」と考えていました。しかし管理の担当者は、6万円は5年前の募集条件なので、現在の家賃相場に合わせる必要があると説明しました。建物・設備が古くなった分だけ価値が下がっていること、この5年間に供給された新築も募集家賃は抑えられている、という2つの理由から、6万円で決めるのは難しいようです。


     Aさんは「4部屋くらい、この家賃で決める人もいるのでは?」と主張しましたが、「可能性はありますが、空室が続くと機会損失になりますよ」とのこと。「値下げか、価値を上げるか」を選ぶ必要があるようです。
    家賃を下げたときの収入は?
    まず、値下げ案です。家賃を7千円下げて5万3千円なら、時間をかけずに決まりそうです。しかし、募集家賃を下げれば入居中の6部屋も、2年の間に5万3千円に近づいてしまいます。インターネットで募集しますので、新しい家賃を知った入居者から「値下げの請求」が起こり、拒否しても退去されれば、次の募集は5万3千円になってしまうからです。
    満室時の賃料は53万円になり、空室のロスが10%と計算すると、家賃収入は47万7千円です。「何もしない」より、11万7千円も収入が増える計算になります。しかし・・・値下げ案は、数年したら更に下げないと埋まらなくなり、建物設備も痛んで老朽化に拍車がかかる、というデメリットを担当者から説明されました。もうひとつの案は「リフォームして価値を上げる」方法です。Aさんの物件は和室と洋間で42㎡の2DKですが、最近では人気がない間取と言われます。まず、「入居者ターゲットは絞った方がいい」というので30代の独身を想定しました。30代独身の需要は増えているのに、供給が多くはないのだそうです。そこで和室を洋間に変えて1LDKにし、女性向けと男性向けと、それぞれのお部屋を用意します。女性向けの部屋は、キッチンセットは赤いカッティングシートで化粧して、洗面台とトイレは新しく、ユニットバスは表面塗装でそのまま利用します。洋間の壁紙に女性好みのアクセントクロスを採用して、玄関に「花を飾れる可愛いいスペース」を設けます。
    男性向けの部屋は、白と黒を基調に同じようにリフォーム案を考えます。費用は一部屋80万円で外壁はそのままです。全部屋をリフォームすると800万円の費用がかかります。

    リフォームしたときの収入は?

    家賃は据え置きで満室時の賃料は60万円のままです。空室ロスを5%で計算すると、月額収入は57万円と大きく増えました。ただし、800万円を借入れたときの返済が、7年返済で毎月10万円となるので、差し引くと47万円になります。家賃を下げたときと「ほぼ同じ」です。Aさんは「80万円もかけてリフォームしたのに、家賃を7万円に上げられないのか?」
    と考えましたが、担当者曰く、30代独身がこの地域で払える賃料は6万円が限度、とのことでした。
    そこで、対象をカップルに変えれば「7万から7万5千円くらい出せる」とのことなので、カップル向けのリフォームを考えることにします。

    外壁を塗り替え、水回りの設備を全て入れ替え、エアコン・ウォシュレット・テレビドアホン・インターネット回線等の設備を付けて、間取も若いカップル向けに変更します。費用は総額で2500万円になりました。「築20年の建物に2500万円も!?」とAさんは驚きましたが、この規模の建物を新築したら9千万円はかかります

    「これで15年もたせる作戦です」と説明されました。家賃は7万5千円で満室時の賃料は75万円です。ロスは5%として賃料収入は約71万円になります。借入れ額2500万円を10年返済で計算すると、毎月の返済額が23万円なので、差し引き52万円になりました。3つの案の中で一番良い数字す。分かりやすく一覧にしてみました。

    どの案を選ぶべきか?
    Aさんがどれを選ぶか、これから慎重に検討するようです。どれを選ぶのかに正解はありません。オーナーの考え方や、賃貸経営の目的や、これからの予定によって、それぞれに正解があります。賃貸経営の目的は「部屋を埋めること」ではなく、「収益を最も良くすること」です。このように複数の案をシミュレーションしてみると、それぞれの方法による本当の成果が見えてくるので、「分かりやすく判断しやすい」とAさんは思いました。

     

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