賃貸経営塾
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2026年9月 収益最大化のための！賃貸経営塾
周辺相場が上がっているのに、家賃を上げにくい理由とは？
収益を最大化する「勝ち組」の賃料戦略
物価上昇や修繕費の高騰など、賃貸経営を取り巻くコ スト環境は年々重くなっています。
こうしたインフレ時代 において、収益性を維持するために「家賃を上げたい」と考えるのは自然な経営判断です。
実際、エリアや物件タイプによっては募集家賃が上昇し、以前より高い賃料で成約するケースも見られます。
しかし、周辺相場が上がっているからといって、すべての物件が同じように家賃を上げられるわけではありません。
一方で、入居者側の家賃負担感も高まっており、借り手は以前にも増して、家賃に見合う価値を慎重に見極めるようになっています。
これからの賃料設定において重要なのは、オーナー側の希望額ではなく、入居者が「この総額を払うだけの価値がある」と納得できる条件設計と競合比較です。
そこで本記事では、退去後に新たな入居者を募集する際の賃料設定について考えます。
① 家賃アップは”希望額”ではなく
”総額の納得感”で決まる！
退去が発生したタイミングは、家賃設定を見直しやすい 重要な機会です。
しかし、「近隣がこの価格だから」と額面家賃だけを単純に引き上げてしまうと、ネット検索の段階で候補から外れ、空室期間が長引くリスクがあります。
重要なのは、賃料と共益費を合わせた月額総額と、敷金・礼金など契約時の負担を総合的に捉えた「総額の納得感」です。
周辺の競合物件と冷静に比較された際、借り手の予算感を踏まえた上で「ここなら毎月支払う価値がある」と思わせる明確な根拠を用意する必要があります。
② 競合と比べて、選ばれる理由はあるか？
家賃を高めに設定しても選ばれる物件には、単に「室内がきれい」という表面的な特徴だけでなく、競合物件と比較した際に借り手が納得できる明確な強みがあります。
周辺に似たような条件の物件が多いエリアであっても、 ターゲット層のライフスタイルに合ったバリューアップが施されていれば話は別です。
競合との差別化ポイントを明確に打ち出すことで、所有物件の優位性が伝わり、周辺よりやや高い家賃設定でも、選ばれる可能性が高まります。
③ 家賃アップを妨げる５つのミスマッチ！
一方で、相場上昇の追い風がありながら家賃を上げにくい物件には、借り手のニーズとの間にいくつかのズレ（ミスマッチ）が生じています。
たとえば、賃料を引き上げる一方で、敷金・礼金やフリー レントなどの募集条件を見直し、入居時の負担を抑える方 法もあります。敷金は収入ではなく預り金ですが、入居者にとっては初期負担です。空室期間や募集コストも含め、 年間の手残りで判断することが重要です。
いくら上げたいかではなく、なぜ選ばれるのか
退去後の賃料設定の見直しは、単なる値上げではなく、 物件の収益性を市場環境に合わせて再設計する経営戦略です。
退去が発生した際、ただ従来通りの原状回復だけで募集を再開するのか、市場を分析して収益性を引き上げる工夫を行うのかによって、その後のキャッシュフローは大きく変わります。
今の物件ポテンシャルで「いくらまで狙えるか」「何を見直せば選ばれるか」。
まずは地域のリアルな入居者動向を熟知している管理会社とともに、物件の現状を冷静に分析し、最適な賃料戦略を組み立ててみてはいかがでしょうか。
