賃貸経営塾
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2026年3月 収益最大化のための！賃貸経営塾
＼デフレ期の常識を更新する／家賃上昇局面で勝つリフォーム投資の考え方
「リフォーム費用が高い。もう少し安くなるまで待とう」
そう考えて現状維持を望んでいるなら、一度立ち止まって判断を見直す価値があります。
現在、賃貸市場は大きな転換点にあります。東京23区では新築マンション価格が1億円超で推移し、中古マンション価格も高止まりしています。
その結果、「買うより借りる」を選ぶ世帯が増え、賃料水準にも上昇圧力がかかりやすい状況です。一方で資材・人件費は上がりやすく、修繕・改修は「先送りするほど高くつく」リスクもあります。
だからこそ今は、デフレ期の“コスト最適化（節約）”一辺倒から、インフレ期の“価格最適化（収益最大化）”へと頭を切り替えるべき局面です。
① なぜ今、「分譲仕様」に寄せる発送が効くのか
抑えるべきは入居者層の変化です。購入を先送りする世帯の中には充分な家賃負担力があり、住環境の質をシビアに見る層が含まれます。分譲マンションのグレード（キッチン仕様、洗面、収納、設備の新しさ等）に慣れた層ほど、古い仕様のままでは比較検討で不利になりがちです。
条件が揃えば「内装・設備のグレードアップ」により、募集賃料の上振れ余地が生まれます。
今の投資は単なる原状回復（マイナスをゼロに戻す）ではなく、「狙う入居者像を変え、収益構造を変える」ための投資として捉えることが重要です。
なお、「分譲仕様」といっても全面改装が最適解とは限りません。
一般に以下の順で検討すると、家賃へのインパクトと投資対効果の判断がブレにくくなります。
① 水回り キッチン、浴室、洗面等の機能性・清潔感
② 空調・換気 快適性の担保
③ 収納・照明・建具 使い勝手とデザイン
④ 内装 壁紙、床材
まずは「家賃が上がる理由を作れるポイント」から一点突破で強化し、必要に応じて段階投資するのが堅実です。
② 「コスト高」を理由に先送りする機会損失
「建築費が上がっている今、工事をするのは損では？」という疑問は自然です。ただ、インフレ基調では、現金のまま寝かせることや、競争力が落ちた物件を放置すること自体が、機会損失につながりやすくなります。
家賃アップ投資は、何年で回収できる？
現状：家賃8万円⇒投資：200万円⇒投資後：家賃11万円（+3万円）
約5.6年で投資分を回収（200万円÷3万円＝約67ヶ月）
空室機関や税務・資金繰り等も踏まえる必要はありますが、「いつか工事費が下がる」という未来を待つ間に、毎月の賃料差額を取り逃がすリスクは意識したいところです。
さらに入居者属性が上がれば、相対的に滞納リスクが抑えられやすくなるほか、将来売却時の収益評価（還元価格）にもプラスに働く余地があります。キャッシュフローと資産価値の両面で判断することが、これからの基本になります。
③ 「交渉」ではなく「仕様」で家賃を上げる
既存入居者への家賃増額は法律上可能（借地借家法32条）ですが、実務上は相応の労力と交渉コストが生じ得ます。最も摩擦が少なく再現性の高い値上げのタイミングは、やはり「退去時（入居者の入れ替わり）」です。
空室のタイミングでバリューアップ工事を行い、「新しい価値」に対して「新しい価格」を付ける。
これが最もスムーズな賃料改定の考え方です。繁忙期前後のこれからの時期、退去連絡が入ったら「クリーニングのみで募集」と即断せず、「あといくら投資すれば、家賃をいくら上げられるか」という視点で投資対効果を趣味レーションしてみてください。
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「修理見積もり」ではなく「家賃アップ提案」を
これからの改修は、壊れたものを直すだけではありません。
退去が出たら、管理会社に「原状回復の見積もり」だけでなく、「家賃アップのための改修提案」を依頼してみてください。
市場を見ているプロの視点で、投資対効果に逢う選択肢が整理できているはずです。追い風の局面を、確かな収益に変えていきましょう。
投資判断5点チェック
☑ 周辺相場と比べて取り切れていない賃料差（家賃ギャップ）がある
☑ ターゲット需要（単身→カップル・ファミリー等）が変化している
☑ 設備が更新期で「修繕を価値化」できる
☑ 工事費・修繕費の上昇を踏まえ、先送りが不利になり得る
☑ 投資後の募集賃料と回収期間（目安）が数字で説明できる
この5つが多く当てはまるほど、“いま投資する合理性”は高まります。
