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＼「金利ある世界」への突入／0.5%の衝撃と、インフレを味方につける“逆転”の資産防衛
「銀行から、ついに金利引き上げの通知が届いた」「変動金利のままでいいのか、固定に切り替えるべきか…」
昨今、SNSや不動産投資メディアでは、オーナーの間でこうした話題が急増しています。
事実、2024年9月以降に多くの銀行で変動金利の基準が「0.15％」引き上げられました。
専門家の間では、近い将来「計0.5％～0.75％程度」の上昇は十分にあり得ると予測されています。
今回は「あと0.5％上がったら」を想定し、リスクとインフレ時代における資産防衛論を解説します。
① ボディブローのように効く「0.5％」の衝撃
まずは、楽観論を排してリスクを数字で直視しましょう。金利上昇は、確実にキャッシュフロー(CF)を圧迫します。
【シュミレーション：借入5,000万円。残期間20年・元利均等返済】
現在の0.8％から「0.5％」上昇し、1.3％になった場合。項目 現在(0.8％) 上昇後(1.3％) 差額(負担増) 毎月の返済額 約22.6万円 約23.7万円前後 約 +1.1万円/月 年間の返済総額 約271万円 約285万円 約 +14万円/年 残期間の総支払額 約5,420万円 約5,690万円 約 +270万円 月1.1万円の差でも、年間約14万円のキャッシュフロー消失は、固定資産税の支払いや、将来の修繕積立を確実に削ぎ落とす重い損失です。
！ 落とし穴となる「5年ルール」と「125％」ルール
さらに、変動金利（元利均等返済）を選択している場合、以下の２つのルールについて正しく理解しておく必要があります。
5年ルール
金利が上昇しても、5年間は「毎月の返済額」を変えない。
125％ルール
6年目に返済額を見直す際、従来の1.25倍までしか請求額を上げない。
これらは急激な負担増を防ぐ一般的な緩和措置ですが、すべての金融機関やローンに適用されるわけではありません。
また、適用されたとしても利息を免除されるわけではありません。返済額が変わらないまま金利（利息）だけが増えるため「返済額のほとんどが利息で消え、元金がなかなか減らない」という事態に陥ります。
金利が大きく上がれば、払いきれない利息が未払利息として将来の返済負担に先送りされ、完済時に残債が残る可能性もあります（扱いは契約条件により異なります）。
② 「金利」だけを見ず、「実質金利」を見る共用
ここからはマクロ経済の視点で、一部の投資家は「今がチャンス」という見方もあります。それは「実質金利」という概念を持っているからです。
【実質金利＝名目金利（銀行の金利）―インフレ率（物価上昇率）】
足元では、物価（インフレ）が上がっている局面が続いています。
インフレとは「お金の価値が下がること」であり、それは銀行からの「借金の実質的な価値（負担）」も目減りしていくことを意味します。
つまり、インフレ下で借金を固定することは、現金の価値目減りを防ぐ「資産防衛」になり得るのです。
③ 生き残る大家の「絶対条件」
ただし、借金を資産に変えるには絶対条件があります。それは「インフレに合わせて家賃を上げられる物件か」です。
インフレだからといって、全ての物件の家賃が自動的に上がるわけではありません。勝
ち
組立地、設備、管理が良く、「家賃」を値上げできる物件。
▼
収入が増え、借金の実質負担が減り、資産価値が拡大する。負
け
組競争力がなく「家賃」を据え置かざるを得ない物件。
▼
修繕費などコストだけが上がり、収益が圧迫される。
金利上昇を恐れて「リフォーム費用の節約」に走るのは悪手です。
今やるべきはネット無料や宅配ボックスなど人気設備の導入や近隣相場の詳細な調査を行い「家賃を上げられる物件」に磨き上げて「稼ぐ力」を最大化することです。
一人で悩まず、プロとの「作戦会議」を
金利は止められませんが、経営体質は変えられます。
「ご自身の契約に5年ルールはあるか」「今の家賃設定は適正か」。ネットの情報だけで判断せず、ぜひ信頼できる税理士や、管理会社の担当者へご相談ください。
早めのシミュレーションが、10年後の資産を守る一番の近道です。
