賃貸経営塾
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2025年10月 収益最大化のための！賃貸経営塾
＼資産価値を死守する！／「守りの投資」としての外壁・防水工事 徹底解説
賃貸経営における最大の使命は、物件の資産価値を長期にわたり維持・向上させることです。その根幹をなすのが、建物を風雨や紫外線から守る「守りの投資」、すなわち外壁や屋上の修繕です。
今回は、多くのオーナー様が悩まれる大規模修繕について、工法の選定から業者選びまで、具体的なポイントを解説します。
15年周期は法律の義務？知っておくべき修繕の本当の理由
「大規模修繕は15年に一度」とよく言われますが、これは法律で定められた義務ではありません。
しかし、建築基準法では定期的な「調査・報告」が義務付けられており、特に外壁タイルの10年毎の全面打診調査など、安全性への要求は年々高まっています。
12年～15年という周期は、塗料やシーリング材の多くが寿命を迎え、建物を保護する機能が著しく低下する時期。
つまり、法的な義務としてではなく、雨漏りなどの致命的な劣化を防ぎ、資産価値を維持するための経営判断として極めて重要な「目安」なのです。
工法と費用の目安を知り、最適な選択を
修繕計画を立てる上で、代表的な工法と費用の目安を把握しておくことが重要です。
屋根
ウレタン塗膜防水
複雑な形状にも対応しやすく、定期的なトップコート塗替えで長持ち。
（耐用年数目安10 ～ 13 年／費用目安（/ ㎡）5,000 ～ 8,000 円）
シート防水
厚みが均一で工期が比較的短い。ジョイント部分の施工精度が重要。
（耐用年数目安13 ～ 18 年／費用目安（/ ㎡）6,000 ～ 9,000 円）
外壁
シリコン塗装
コストと耐久性のバランスに優れ、最も広く採用されている。
（耐用年数目安10 ～ 15年／費用目安（/ ㎡）2,500 ～ 4,000 円）
フッ素塗装
高価だが耐久性が非常に高く、長期的な塗替え回数を削減できる。
（耐用年数目安15 ～ 20 年／費用目安（/ ㎡）4,000 ～ 6,000 円）
その他
シーリング打替え
外壁パネルの繋ぎ目。塗装より先に劣化することが多く、雨漏りの主要因。
（耐用年数目安10 ～ 12年／費用目安（/ ㎡）800 ～ 1,500 円）
※上記費用に加え、工事費全体の20～30%を占める「足場代」が別途必要となります。高耐久のフッ素塗料を選ぶことは、この足場代をかける回数を減らし、長期的なコスト削減につながるという視点も大切です。
失敗しないための「業者選定」3つのポイント
大規模修繕の成否は、パートナーとなる業者選びで9割決まるといっても過言ではありません。
１ 「相見積もり」は価格だけでなく“内容”を比較する
総額の安さだけで選ぶのは、将来的なリスクを考えると最も危険な選択です。
なぜなら、安い見積もりには、安いなりの「理由」が隠れていることが多いからです。
具体例1 外壁の塗装
「どの塗料を使うか」で10年後のコストが変わる
車に様々なグレードがあるように、塗料にも耐久性によってグレードがあります。
A 社の180 万円（ウレタン塗料）とB 社の210 万円（シリコン塗料）の見積もりでは、短期的な費用はA社が安いですが、耐用年数が短いため、次の修繕が早く訪れます。
高額な足場代を何度もかけることを思えば、長期的な総コストはB 社の方が安くなる可能性が高いのです。
《 チェックポイント》 見積書に「メーカー名」や「商品名」、最低でも「シリコン塗料」といった塗料の種類が明記されているか確認しましょう。
具体例２ シーリング工事
「打ち替え」と「増し打ち」では意味が全く違う
シーリング工事には、古いものを完全に撤去して新しくする「打ち替え」と、古いものの上から重ねる「増し打ち」があります。
「増し打ち」は安価ですが、根本的な解決にならず、すぐに劣化が再発します。
《チェックポイント》 見積もりの項目に「既存シーリング撤去」の工程が含まれているか。これは適切な工事を見極める絶対的なポイントです。
2 施工実績で「専門性」を確認する
戸建て住宅専門の業者と、マンション・アパートの修繕を専門とする業者とでは、ノウハウが全く異なります。必ず同規模・同構造の建物の施工実績を確認し、経験豊富な業者を選びましょう。
3 「保証内容」を書面で確認する
工事後の保証は非常に重要です。「最長〇年保証」という言葉だけでなく、保証の対象範囲（塗膜の剥がれ、雨漏りなど）や、免責事項まで、必ず書面で具体的に確認することが不可欠です。
計画的な「守りの投資」は、コストではなく、未来の収益を守り育てるための重要な経営戦略です。信頼できるパートナーと共に、長期的な視点で資産価値の最大化を目指しましょう。
