賃貸経営塾
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2025年9月 賃貸経営と地震災害
第4回 地震が起きた時と、その後にやるべきこと
震災が発生したときは、“まず自分と家族の身を守る” ことが最優先です。
いざという時に自宅の中で身を守れる場所を決めているでしょうか？ そして最初の揺れが収まったら、火の始末と出口の確保。その後の余震に備えつつ、このまま在宅避難を継続できるか、避難場所に移動する必要があるかを確認する、という手順になりますね。
さて、我が身の安全と避難住居が確保できたら、次は賃貸物件の現状を知るための行動になります。
管理および募集を依頼している不動産会社に、電話や、その他に決められた方法で連絡して現地確認を依頼します。大混乱につき連絡がつかずに物件が近くの場合は、ご自身で現場に行くこともあるかもしれません（可能な限り不動産会社スタッフの同行が望ましいです）。
ここからの作業は不動産会社が行うことですが、「災害時に貸主側がとるべき行動」という意味で知っておいて無駄にはならないと思います。この現地確認の目的は、
▪継続して住める状況か否か
▪修繕が必要な場所や危険箇所の特定
▪入居者の安否や避難状況
▪入居者へ危険箇所を周知
▪犯罪を防ぐための注意・対策
などです。
建物が余震で倒壊する危険性や、窓ガラスや建物の一部が落下する危険性などを判定します。
これは｢応急危険度判定士｣という資格者が行います。2009 年3 月末時点で全国で102,610 人の判定士が登録されています。（ボランティアで危険度判定を行います）
ここで判定される被災度ランクは最終的に、｢危険（赤）｣、｢要注意（黄）｣、｢調査済（緑）｣の3段階になります。
｢危険｣、｢要注意｣の建物には立ち入らないようにしましょう。まだ避難していない入居者がいたら、避難に必要な情報を伝えて退去を促します。｢調査済｣の場合は、危険または要注意に該当しないので在宅避難が可能と判断できますが、留守で安否不明の部屋があったら、貸室玄関に「安否確認。避難先と連絡方法のご連絡を」などの張り紙をしておくとよいですね。
被災して一定期間が経過したあと
以降も、不動産会社と相談して進めることになりますが、賃貸建物に継続して住むことが困難な場合は、震災日をもって賃貸借契約を終了させることになります。
また、継続して住むことが可能でも、建物・設備の故障や破損などで生活に支障があるときは、家賃の一部免除を求められる場合もありますので、それぞれに判断して預り金や家賃返還をする必要があります。
つぎに賃貸建物の修繕すべき箇所を特定して、予算とスケジュールを決めていきます。入居者の生活に欠かせない緊急的な修繕箇所は一日も早く復旧させるべき優先工事です。
工事する人も資材も不足する混乱事態ですので、早めに計画して手を打つようにしましょう。
そして、加入している火災保険会社に連絡して折衝をします。そのために、被災状況を写真に収めたり、罹災（りさい）証明書の申請も行動予定に入れておきましょう。
補助金や証明書などについて
被災時には国や自治体から補助金が支給される制度があります。
「災害弔慰金」は災害によって亡くなられた方の遺族に支給され、「災害障害見舞金」は災害によって精神又は身体に著しい障害を受けた方に支給されます。また「災害援護資金」は災害でケガをしたり、住まいや家財が被害を受けた方に、生活を立て直す資金を貸し付ける制度です。いずれも市町村が申請窓口となります。
罹災（りさい）証明書は、災害で“住居に生じた被害”を証明する各自治体が発行する公的な書類です。この“住居” には持ち家と賃貸の区別はないので賃借人も申請できます。この証明書は、被災者が支援を受ける際に必要となりますが、主な支援とは、
応急修理制度 自宅修理の一部支援
災害援護資金貸付 負傷、家財損害、住宅の全半壊などで必要な資金を借りる
災害復興住宅融資 住宅の修理や再建費用を借りる
公費解体制度 建物を無償で解体・撤去
雑損控除 条件によって損害額が所得から控除
などになります。
最後に「賃貸型応急住宅」という制度について。これは災害によって居住困難となり自己では住宅確保が困難な被災者に対し、国や自治体が民間の賃貸住宅を借り上げて提供する一時的な住まいのことです。“みなし仮設住宅”とも呼ばれます。
都道府県が、家賃、共益費、礼金、仲介手数料などを負担します。ここにオーナー様が賃貸住宅を提供するかはともかくとして、制度内容については知っておいて無駄ではありません。
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いくら備えても万全にはなりませんが、地震災害のときに命と経営を守る術（すべ）については、可能な範囲の準備をしておきたいものです。
