ワンポイント税務
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平成27年1月1日から相続税の基礎控除が縮小、実質増税となりました！
平成27年1月1日から相続税の基礎控除が減少して増税となりましたので、生前贈与や相続税に関する節税を用意されている方が増えています。
「節税」は遺産分割協議が整って、きちんと納税ができてこそ効果が出てくるものですが、この「節税」の一つとして、よく用いられるのが「賃貸不動産の取得」という方法です。では、なぜ賃貸不動産を取得することで節税対策になるのかを、今回はお伝えしたいと思います。
＜A さんが1 億円の現金を持っていたとします。＞ケース①
A さんが亡くなった場合、1 億円の現金は相続財産となります。
その相続財産は相続税評価額として1 億円になり、これが相続税の対象になります。
ケース②
では同じA さんが、1 億円の現金を使って次のような土地を購入したとします。
・時価1 億円路線価20 万円土地面積400 ㎡
このあとA さんが亡くなった場合、時価1億円の土地が相続財産となります。相続財産が土地の場合、土地の相続税の評価額は1 億円ではありません。『土地の評価額は、路線価（円）×地積（㎡）』で求められますのでA さんの土地は、
20 万円× 400 ㎡＝ 8,000 万円という評価額になり、これが相続税の対象になります。
土地と現金、どちらも価値は1億円ですが、
相続税の評価額は1億円－8,000万円＝2,000万円も違ってくるのです。
ケース③では、もう少し踏み込んでみたいと思います。同じA さんが、先ほどの1 億円の土地を、他人のB さんに貸すことになりました。B さんは自宅を建てて住むとともに、A さんに毎月地代を払います。
さあ、この状況でA さんが亡くなった場合、この土地の相続税の評価額は先ほどの計算の8,000万円ではなくなります！！
土地を貸している場合は、路線価×地積×（1 －借地権割合）という算式に変わるのです。借地権割合というのは、Bさん（借手側）から見れば「土地を借りて自由に使える割合」であり、Aさん（貸手側）から見れば「土地を貸して自由に使えない割合」ということになります。地域によって借地権割合は様々ですが、一般的には60％～ 70％です。今回Aさんが、1億円の現金で購入した土地が借地権割合60 ％の地域にあるとした場合、先ほどの算式にあてはめると、
20 万円× 400 ㎡×（1－60 ％）＝ 3,200万円という評価額になり、これが相続税の対象になります。
土地をBさんに貸すことによってAさんはその土地を自由に使えなくなるので、その分（60 ％）を減額して評価してもいいよ、という考え方です。時価1億円の土地を貸すことによって、
現金で1億円を持っていたときよりも1億円－3,200万円＝6,800万円も評価額が違ってくるのです。
このように相続税評価額が下がり、それと同時に相続税の対象になる額も減るため、不動産の取得は相続税対策になると言われているのです。今回は「土地を購入して貸す」という事例で説明しましたが、Aさんが自己所有の土地に賃貸建物を建てたケースでも、同じように相続財産の評価を減らすことができます。
そのようなメリットがある反面、デメリットもあります。
① 換金しにくい
② 遺産分割時に分割しにくい
③ 資産価値が下落する可能性あり
少なくともこの3つが不動産を取得する際に留意すべき点です。逆に言えば、相続財産が現金のままであれば、①～③までのデメリットの心配はありませんね。冒頭にも書きました通り、きちんと遺産分割協議が整って、相続税の申告期限までに納税が出来ることが最優先です。これを前提として不動産の取得による節税対策を行われることをお勧めします。
