ワンポイント税務
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＜生前贈与＞子にアパートを譲るとき
今回は、相続対策のための生前贈与のお話です。親の土地に「子供にアパートを建ててあげよう」と考えたときの、つぎの2つの方法を比べてみました、
①は、親が建築資金（3,000万円）を子に贈与して、子の名義のアパートを建てる場合です。
②は、親名義で3,000万円のアパートを建てて、数年後（1年後程度でもよい）にその現物を子に贈与する場合です。
それぞれの税負担の違いを見てみます。①の場合の税額は、
（3,000万円－110万）× 50％－225万円＝1,220万
子が支払う贈与税は1,220万円です。
※110万円は1年間の基礎控除額、50％と225万円は贈与額が1,000万円超の場合の税率と控除額です。
結構な税額になります。
② の場合は、贈与財産が現金ではなく建物なので計算方法が異なります。
贈与や相続の場合の建物は、建築に要した金額ではなく固定資産評価額（建築価格の40％～60％程度）で評価されます。
仮に50％で評価されると「3,000万円×50％」となり建物は1,500万円です。
さらに賃貸物件の場合は、借主の借家権割合（全国的に30％）が差し引かれます。
計算すると、1,500万円×(1-30％)＝1,050万円
この1,050万円が贈与税を計算するときのアパートの評価です。
贈与税額は次のようになります。
（1,050万円－110万）×40％－125万円＝251万円
①と②の方法により税額に969万円もの差がつきました。
贈与税（相続税も）は現金と建物の場合で大きな差がつきます。さらに、このケースでは所得税の負担も変化します。
所得税は累進課税（所得が多いほど税額が高い）ですから、このように生前贈与することによって、不動産所得が、所得の高い親から所得の低い子（あるいは妻）に移りますので、家族全体で負担する所得税が下がるのです。
すなわち、キャッシュフローが家族の中に累積していきます。
もうひとつ、生前贈与ではありませんがこんな方法もあります。③として、親が子に建築資金を貸して、子名義のアパートを建てる方法です。
この場合は、親子の間でも金銭消費貸借契約書を作成しておきます。
子は賃貸収入の中から毎月キチンと返済をします。借用証を作らずに「あるとき払い」では、贈与とみなされてしまいます。
これによって不動産所得を子に移すことができます。
ただし②では、親の財産（3,000万円）が子に移るので相続税対策になりますが、③は親の財産はそのまま（現金が貸金に変わっただけ）なので節税の目的は別にあります。
子に早急に収入を与え、家族全体の所得税負担を下げるには効果的ですね。
いずれの場合でも、地代を払わないで使用貸借とすれば借地権は移りません。
