<生前贈与>子にアパートを譲るとき|武蔵浦和の賃貸のことなら別所不動産

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  • <生前贈与>子にアパートを譲るとき

        

    今回は、相続対策のための生前贈与のお話です。親の土地に「子供にアパートを建ててあげよう」と考えたときの、つぎの2つの方法を比べてみました、

    ①は、親が建築資金(3,000万円)を子に贈与して、子の名義のアパートを建てる場合です。
    ②は、親名義で3,000万円のアパートを建てて、数年後(1年後程度でもよい)にその現物を子に贈与する場合です。

    それぞれの税負担の違いを見てみます。

     

     

     

    ①の場合の税額は、

    (3,000万円-110万)× 50%-225万円=1,220万

    子が支払う贈与税は1,220万円です。
    ※110万円は1年間の基礎控除額、50%と225万円は贈与額が1,000万円超の場合の税率と控除額です。



    結構な税額になります。

    ② の場合は、贈与財産が現金ではなく建物なので計算方法が異なります。
    贈与や相続の場合の建物は、建築に要した金額ではなく固定資産評価額(建築価格の40%~60%程度)で評価されます。
    仮に50%で評価されると「3,000万円×50%」となり建物は1,500万円です。

    さらに賃貸物件の場合は、借主の借家権割合(全国的に30%)が差し引かれます。
    計算すると、1,500万円×(1-30%)=1,050万円
    この1,050万円が贈与税を計算するときのアパートの評価です。

    贈与税額は次のようになります。

    (1,050万円-110万)×40%-125万円=251万円

    ①と②の方法により税額に969万円もの差がつきました。
    贈与税(相続税も)は現金と建物の場合で大きな差がつきます。

    さらに、このケースでは所得税の負担も変化します。

      所得税は累進課税(所得が多いほど税額が高い)ですから、このように生前贈与することによって、不動産所得が、所得の高い親から所得の低い子(あるいは妻)に移りますので、家族全体で負担する所得税が下がるのです。
    すなわち、キャッシュフローが家族の中に累積していきます。

    もうひとつ、生前贈与ではありませんがこんな方法もあります。

     

    ③として、親が子に建築資金を貸して、子名義のアパートを建てる方法です。

    この場合は、親子の間でも金銭消費貸借契約書を作成しておきます。
      子は賃貸収入の中から毎月キチンと返済をします。借用証を作らずに「あるとき払い」では、贈与とみなされてしまいます。
    これによって不動産所得を子に移すことができます。

      ただし②では、親の財産(3,000万円)が子に移るので相続税対策になりますが、③は親の財産はそのまま(現金が貸金に変わっただけ)なので節税の目的は別にあります。
    子に早急に収入を与え、家族全体の所得税負担を下げるには効果的ですね。

    いずれの場合でも、地代を払わないで使用貸借とすれば借地権は移りません。

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