アパート経営者の税務調査|武蔵浦和の賃貸のことなら別所不動産

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ワンポイント税務

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  • アパート経営者の税務調査

        

    管理会社を持っているオーナーへの税務調査がありました。
    オーナーと管理会社の管理委託契約書や一括借上契約書はキチンと交わされていて、内容も税務署を納得させるに充分なものでしたので、管理会社間のことでは特に指摘はありませんでした。

    その反面、預金通帳や入居者との契約書をしっかりチェックして、収入の漏れがないかどうかを確認していきました。

    「年度の中途の契約では礼金はないのか? 日割り家賃はないのか? 中途退去者とは敷金などの清算はどのようになっているのか?」などなどの質問がありました。


     

     

     

      「同じ部屋が長い間空いているのはなぜか? 不動産業者に入居の斡旋依頼はしているのか?」と追求され、『息子に住まわせており、家賃は取っていない。』とオーナーさんは答えました。

      結果として、その1室部分に相当する経費(減価償却費、支払利息、固定資産税など)は否認対象となりました。(※床面積割合で計算しました。)
      細かいですが、個人の通帳に自動販売機の手数料が振り込まれており、これも売上の計上漏れとされ、過去3年分の修正申告書を提出するハメとなりました。

    車は賃貸経営の経費になるのか?

      この疑問について税理士さんに質問したところ以下のような回答でした。個人経営と会社経営によって考えは異なるようです。

    「個人経営の場合」

      「一週間の内、あるいは一ヶ月の内にどの位の割合でアパート経営に車を使用するのか?」がポイントとなります。

      例えば、週2回は利用するとしたら、
    「2÷7=約3割」を事業専用割合として、減価償却費を計算する(※減価償却費100万円×事業専用割合30%=経費30万円)。

      ガソリン代、自動車保険、自動車税、車検費用、修理代なども同様の事業専用割合にて経費にして良いのではないでしょうか。

      なお、個人経営の場合は、車種(乗用車、トラックなど)に制限はないと考えます。大切なのは、本当にその車をアパート経営に使用しているか否かでしょう。

    「会社経営の場合」

      会社が所有する場合は、事業専用割合がどうなのかなどと言う理屈はありません。100%が会社の事業用と考えて下さい。
    したがって、減価償却費も保険料なども全て会社の経費(負担)となります。

      その代わり、社長さん達が個人的に使用した場合には使用料(リース料、レンタル料)を会社に払う必要があるでしょう。(つまり、車を貸すことも会社の事業の一環となるのです。)
      なお、『会社でスポーツカーを買ってもいいのか?』という方もいますが、不動産管理・賃貸事業にスポーツカーが必要なのかを問われるでしょう。「社長さんの趣味ですね。」と判断された場合には、個人的なものを会社で購入したのだから社長さんに対する賞与(ボーナス)と言われたら反論できるでしょうか。
    やはり、ここでは「常識は・・・?」と考えるべきではないでしょうか。

      いずれにしろ、税務署さんから「問題ですねと・・。」追求された場合、いかに説明(反論)出来るかどうかでしょうから、しっかり理論武装をしておく必要があります。

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