「原状回復工事の定義とは」 H27.12|武蔵浦和の賃貸のことなら別所不動産

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  • 「原状回復工事の定義とは」 H27.12

        

    司会 今回は原状回復工事がテーマです。 最近、あまりトラブルは聞かれなくなりま したが、皆さんはいかがでしょうか。 E 退去の時は、畳や襖はもちろん、壁の クロスの張り替えと、必要なら床の補修な どの原状回復工事をしています。敷金返却 で問題になることはないですね。

      司会 今回は原状回復工事がテーマです。 最近、あまりトラブルは聞かれなくなりま したが、皆さんはいかがでしょうか。

     

    E 退去の時は、畳や襖はもちろん、壁の クロスの張り替えと、必要なら床の補修な どの原状回復工事をしています。敷金返却 で問題になることはないですね。借主から はルームクリーニング費用しか徴収してい ませんから。

     

    O 僕も同じです。

     

    K 同じですね。

     

    Y 私は原状回復工 事として、もう少し 細かなところも手を 入れています。前の 借主の“生活感”を 消したいのです。後 から住む人が気になるだろうと考えてのこ とです。

     

      司会 “生活感”を消すとは? Y たとえば、女性が一番良く見る水回り で、キッチンのコーキング部分が黒く変色 していたり、下の戸を開けると内側にカビ や水浸みの跡があったり、蛇口の接続部分 に黒い汚れが詰まっていたり、ユニットバ スの接続部分にも黒い汚れが付着していたりしていますよね。クロスや畳を綺麗にし ても、ああいう部分が残ってしまい、逆に 目立って気になると家内も言っています。

     

    O 掃除を徹底するということですか? Y いえ、キッチンの戸の内部はペンキを 塗りますし、コーキングもし直します。生 活感を感じさせてしまう箇所というのは水 回りだけでなく、洋間や和室を問わず、収 納の内部にも、時の経過とともに必ず現れ ますよね。壁・床・天井の取替と補修だけ の工事では防ぐことのできない「時の流れ」 だと思います。それをなるべく感じさせな いことが現状回復だと思っているのです。

     

    O でも費用負担が大変でしょう。

     

    Y それが悩みの種ですが、そうすること が借主さんから部屋を選んでもらえる理由 になるし、家賃の値下がりのカーブも、緩 やかにできると思っています。

     

    E どのくらい費用をかけるのですか?

     

    Y 通常の原状回復で家賃の 2 ヶ月、それ 以外の生活感を消すための補修や交換に 2 ヶ月で合計 4 ヶ月分を目安にしています。 E それを全てご自分の負担で?

     

    Y ルームクリーニング以外は、そうです ね。2 ヶ月分を余分にかけていますが、その代わり、室内のどこを見ても“古さ”を 感じさせるところはないですよ。もちろん 新築とはいきませんが、「築年数の割に綺 麗な部屋ですね」と言われます。

     

    K でも、退去の度に 4 ヶ月分の費用負担 は大きいですよね。

     

    司会 Aさんはいかがですか?

     

    A Yさんの話を聞いていて、僕と同じだ な、と思っていました(笑)。僕も退去の 度に、しっかりと工事をしています。おそ らく僕たちとは「原状回復工事の定義」が 違うのだと思います。Kさんは、原状回復 工事とは何だと思います?

     

    K 原状回復とは、「入居以前の状態に戻 す」ことではないですかね。

     

    A そうですよね。そのように言われてい ますが、僕は「次の入居募集のために“商 品価値を整える”」ことだと考えています。 前の借主さんが入居中に使用すれば当然に 傷みますし、新築供給などで環境も変わり ますから、退去のあと は、もう一度商品価値 を取り戻す必要があり ます。それが原状回復 工事の目的だと考えて います。Yさんも同じ ではないですか?

     

    Y ええ、私もそう考 えています。

     

    E 「商品価値を整える」のと、「入居以 前の状態に戻す」のは違いますか?

     

    A 微妙な言葉の綾(あや)みたくなりま すが、仮に、入居以前も「商品価値があっ た」としても、壁・床・天井の取替と補修 だけでは、 「入居以前の状態には戻らない」 と思います。それ以外の細かなところに前 の借主の“生活感”が残っていると、戻っ たとは言えないと思うのです。だから退去 の度に、徹底してやります。

     

    K それは分かるのですが、費用を負担し すぎては収益が出ないのではないですか? Y そうですね。僕もそこが悩みの種です。

     

    A 僕は、借主さんにも負担してもらうよ うな工夫はしています。確かに、退去の度 に、合計で 4 ~ 5 ヶ月分の工事費用は負担 が重いですから。

     

    Y どんな工夫ですか?教えてください。

     

    A 物件の1つは特殊でペット可にしてい ます。でも募集は「ペット相談」です。そ こでペットを飼いたいお客様には、「無条件でペット飼育OKではないので、飼う場 合は特約として、通常の敷金とは別にペッ ト敷金を 2 ヶ月お預かりして、明け渡し時 に返却しないことに同意して」と説明しま す。さらに「故意過失が認められる場合は、 敷金で足らない分も損害賠償としてお支払 いいただきます」となっています。これを 契約書の約定にしっかりと書いて、そして 署名をしていただきます。なので、全部と は言いませんが、かなりの部分を借主さん に負担していただいています。

    K 契約書に署名したとしても、消費者契 約法違反で訴えられたらどうでしょう。

     

    A まあ確かなことは言えませんが、一応、 契約書の約定を説明するくだりは、了解を 取って録音しています。「ご理解いただけ ましたか?」と聞いて「はい」と答えても らっています。裁判になったことはありま せんが、録音されているので「聞いてませ んでした」は言えないので、諦めるかな、 と思っています(笑)。

     

    O スゴイですね、用意周到。

     

    Y 録音するとは!?

     

    A スマホで簡単に出来ますよ。

     

    Y ペット可でないときは?

     

    A 国土交通省のガイドラインに沿った負 担ルールを定めて、契約時にしっかりと説 明します。もちろん録音付きで(笑)。た とえばクロスは 6 年でほとんどゼロになる ようにラインが敷かれて、その前に退去す るときは、何割かを借主が負担するように なっていますよね。

     

    E そうですね。故意過失の場合ですけど。

     

    A 僕の説明は「壁のクロスは故意過失に 関係なく退去の際に必ず貼り換えますの で、そのときに減価償却が残っている分は ご負担ください」と言って、国土交通省の ガイドラインと同じ表を見せて納得いただ いています。その他の経年劣化が認められ ている部位はすべて同じです。

     

    E 国交省ガイドラインとは見解が違う?

     

    A 契約自由の原則ですからね。確かに消 費者契約法は厳しい壁ですが、筋が通って いることを、しっかりと録音までして説明 しています。退去後の交渉では負けません が、もし裁判になっても、簡単に負けるよ うな契約内容ではないと思います。

     

    Y なるほど!参考になりました。 司会 原状回復工事の定義とは、面白いお 話でした。本日は有難うございました。
     

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