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オーナー座談会

  • 「民法改正が オーナーに与える影響は?」27年4月

        

    司会「120年ぶりの民法改正」についての2回目です。前回は「原状回復義務」について明文化されることを取り上げました。

    司会 「120年ぶりの民法改正」についての2回目です。前回は「原状回復義務」について明文化されることを取り上げました。「賃借人の原状回復義務から、通常の使用によって生じた損耗と経年変化は除く」という条項ですね。これはすでに国土交通省のガイドラインで示されているし、多くの現場で採用されている原則なので「いまさら」という感じはしますが、民法に記載されることの影響は「それなりに」あるだろう、ということでした。マスコミもよく取り上げますしね。さて、それ以外でオーナーに影響するような改正点はなんでしょうか。


    個人保証のときは極度額を記載する


    A 保証人が個人の場合に、契約書に極度額を記載しなければならなくなります。記載がないと保証契約そのものが効力がなくなります。無効となったときに困るのは貸主ですからね。
    H 僕はすべて保証会社に保証してもらっているので影響はないかな。

    D 僕はケースバイケースです。借主さんが個人保証を要望されて、しっかりとした身内の方がいるなら、それを容認しています。なるべく入居時の費用負担を軽くしてあげたいので。
    K 僕は保証会社は使っていなくて、すべて個人の保証人を立ててもらっています。


    司会 オーナーさんによって違うのですね。
    A 僕もDさんと同じです。保証会社の保証範囲は「家賃や訴訟費用や残置物の整理などに限られる」ことが多いので、火事や自殺などのときは担保されていないですよね。なので、可能な限りは個人保証をつけてもらっています。ところが改正後は、個人の保証人を立てるときは、「極度額を定めて書面に記さなければならない」ことになるそうです。
    D 保証する上限を決めるのですか?その額はどれくらいになるのでしょう。
    A そこまでは施行されないと分かりませんが、天井知らずが認められることはないでしょう。
    H 家賃が8万円なら、せいぜい1年分の100万円くらいが限度ですかね。
    Y でも、火事や自殺のときは、家賃の1~2年分では済まないケースもありますよね。自殺の損害賠償では家賃の2年分以上が認められたケースもあるようですし、火事ならもっと多額になるでしょう。
    A そうですね。1年分では足らないケースも大いにあるでしょう。その妥当額は現時点では明示されていませんが、今回の改正が「保証人が予想外の過大な責任を負わないように」という主旨なので、万一の貸主側の損害をすべて個人の保証人に負わせる、という考えは認めないのでしょうね。
    K 個人の保証を保証会社に変えても、そこは同じですよね。
    A 保証会社も火事や自殺のときは責任を負いませんが、極度額を記載する必要はないですね。
    Y 火事については僕たちが火災保険に入っているけど・・・。自殺などの事故についても保険加入を検討した方がいいかも。

    「借主が修繕する権利」を新たに規定

    司会 他には検討すべき改正点は?
    A 細かなところですが「借主が修繕する権利」について規定が追加されるようです。
    僕たち貸主には、借主さんが生活する上で必要な修繕を行わなければならない義務がありますよね。水が漏るとか、電気・水道が使えないとか、ドアやサッシに鍵がかからないとか。このような場合は「金がない」では済まされず、貸主の義務となっていて、現在の民法にも規定されています。
    K その通りですね。
    A 一方で、貸主が修繕を行わないとき、困った借主が勝手に「修繕していい」という権利については規定がなかったのですが、新たに追加されるということです。
    Y 何か問題があります?借主さんがお金を払ってくれるなら、大家にとっては良いことなのでは?
    D あとで、その費用を請求される可能性がありますよね。
    Y えっ。そうなんですか?
    A 本当に「必要な修繕」なのに貸主が「聞く耳持たず」無視したら、その可能性はあるし、払わなければならないでしょう。でも貸主が「必要」と認めずに修繕を拒否したとしても、借主は「必要」と判断して工事を行ってしまうかもしれない。
    Y そのときは払う必要はないじゃないですか。
    D そのときは「必要か必要でないか」で議論になります。つまり「揉める」ということですよね。
    K まあ、僕のアパートは古く家賃も低いので、借主さんが金をかけて修繕する事はないと思いますが、お金のある借主だったり、店舗・事務所を貸してる場合などは起きることは予想されますね。


    使用できない部分は賃料減額される


    A その他の改正点では・・・。たとえば給湯器が壊れて一週間浴室が使えないような場合に「使用できなくなった部分の割合に応じて賃料は減額される」という規定が入るみたいです。これも細かなことなんですけど。
    K まあ、当然といえば当然ですね。
    D でも「その部分の割合」というのは個人差がありますね。これも「揉める」要因になりそうですよ。もうひとつ気になるのは、借主からの報告が遅れて日数が経過した場合でも減額するとなると、貸主側が知らずに対処出来なかったのに収入が減ってしまいますよね。
    A そうなんです。だから貸主側は管理会社と相談して、このような「揉める要因」については、契約書の特約で明確にしておく必要がありますね。Dさんが仰ったケースなら「通知しなかった場合は通知以前の賃料減額は主張できない」というように。
    K それで認められますか。
    A 今までと同じく「任意規定」でしょうから大丈夫だと理解しています。
    Y いつ頃から改正されるのですか?
    A 成立してから「3年以内」のようです。
    Y 3年も先ですか?それじゃ、もっと前に解決しなければならない他の問題が山積みですよ。そのときになったら、また教えてください(笑)
    司会 マスコミでも取り上げ始めていますから、オーナー様も勉強をしておく必要がありますね。有難うございました。