Q.アパートの新築を検討するときに、よく「サ ブリース」を提案されると思います。このサブリ ース契約は、オーナーにとってメリットがあるの でしょうか。 H28.5|武蔵浦和の賃貸のことなら別所不動産

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  • Q.アパートの新築を検討するときに、よく「サ ブリース」を提案されると思います。このサブリ ース契約は、オーナーにとってメリットがあるの でしょうか。 H28.5

        

    A.賃貸経営のオーナーにとって、サブリ ースとは「どんなシステムなのか」を考え てみましょう。たとえば、設備が故障した ときは、すぐに修理や交換をしますし、故 障する前に手当てをして、借主の不便や不 満を防止します。この考えに反対するオー ナーはいないと思います。

      A.賃貸経営のオーナーにとって、サブリ ースとは「どんなシステムなのか」を考え てみましょう。たとえば、設備が故障した ときは、すぐに修理や交換をしますし、故 障する前に手当てをして、借主の不便や不 満を防止します。この考えに反対するオー ナーはいないと思います。入居者に満足し てもらうことが、賃貸経営にとって最も重 要なことに異論はないでしょう。しかし、 サブリースされているオーナーの多くは、 「それはサブリースしている会社がやるこ とで自分には関係ない」と言うのです。

      あるいは、敷金精算が揉めると次の募集 に支障をきたすので、借主とはスムーズに 交渉を進めるべきです。また、入居審査については、家賃の支払い能力だけでなく、 入居ルールを守る良い入居者を選んだ方が 良いです。さらに、 家賃というのは借主 の満足度を高めるこ とで退去を防いで、 結果として値下がり を防ぐことができる はずです。これらの 考えに反対するオー ナーはいないと思い ます。

      しかし、サブリースされているオー ナーは、「それはサブリースしている会社 がやることで自分には関係ない」と言うの です。ここに、サブリースという仕組みの落とし穴があります。 Q.どういうことでしょうか? A.たしかに、借主が不平や不満を言おう と、敷金精算で揉めようと、毎月家賃が入 ってくるのがサブリースです。極端に言え ば、空室が続いても、毎月家賃が入ってく るのがサブリースという仕組みです。

      しか し、この状態が長く続いたら、「借り上げ 賃料の見直し」が起こり、オーナーの収入 低下という結果をも たらします。サブリ ース会社が、いつま でも赤字を補填し続 けることはないワケ です。オーナー側の 言い分として、「建 築させたのだから」 「管理を任せたのだ から」と主張したい気持ちも分かりますが、 だからといって、サブリース会社が赤字を 出し続けることはありません。このように サブリースはオーナーに、「経営に無関心 で丸投げでも、約束された収入が入り続け る」という「錯覚」をもたらしやすい仕組 みと言えます。

     

      Q.では、サブリースはオーナーにとって メリットはない、ということでしようか?

     

    A.オーナーさんとサプリース会社の関係 にもよります。賃貸経営は満室が続けば良いですが、退去と入居を繰り返すのが宿命 です。そのために、安定を求めるオーナー は「借り上げてもらいたい」という要望を 持ちます。その条件なら新築を決断できる のです。ご自身で直接に賃貸したときより 賃料収入は減りますが、安心料として許容 できる範囲なら、一定額の収入保証を選ぶ のです。一方の管理会社側も、オーナーが 望み、それで建築受注や賃貸管理契約がい ただけるので、サブリースというメニュー を用意します。両者の思惑がここで一致し ます。ただ前述のように、家賃が保証され るからといって、オーナーが経営に無関心 になると、入居者にとって魅力のない物件 になりますので、結果的に借り上げ賃料が 下がります。そこで、そうならないために、 もうひとつの目的も一致させる必要がある のです。それは「良い賃貸経営を維持する」 という目的です。オーナーとサブリース会 社が、ともに「入居者のための賃貸経営を 続ける」という目的を持てるなら、サブリ ース契約の「収入が一定する」というメリ ットを保つことができるでしょう。ただし、 サブリース会社の目的が「建築を受注する こと」であり、サブリースがそのための手 段のケースでは、その目的を共有すること は簡単ではありません。そもそも、オーナ ーが賃貸経営を丸投げできないなら、サブ リースの意味があるかどうか、検討の余地 があると思います。
     

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