2019年12月秋元 「その不動産投資は失敗」と言われたときどうしますか? | さいたま市の賃貸は株式会社 別所不動産にお任せ下さい!

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賃貸経営塾

  • 「その不動産投資は失敗」と言われたときどうしますか?

    2019年12月

        

    今月も大家さんから質問をいただきました。

     

    今月も大家さんから質問をいただきました。賃貸経営の成功か失敗かの判定はこの段階ではできません。賃貸経営は売却か取り壊すか、「終わってみなければ分からない」ものです。
     今後も収益物件購入を続けるとなると提案は2 つです。
    1つめは、購入は「物件の実力」で決めるべき、ということ。
    2つめは、購入物件に問題があっても
    今後の運営で損失を減らしたり収益を確保しての終了もあり得るので、そのことに注力すべき、ということです。今月は、1つめの課題について回答させていただきます。「物件の実力」を知る上で重視すべきは「収益力」です。収益とはアパート収入から運営費を差し引いた額です。
    この収益を稼ぐ力を、現在から未来まで維持できる物件が望ましいのです。

     未来とは何年先か?というと、もし5 ~ 10 年くらいで売却する予定ならその期間です。売却は考えず資産として持ち続ける想定なら20 年~ 30 年の期間です。もちろん30 年先のことは読めませんが、時代のニーズに合わせて変えていける素地があることです。ご友人が心配されたのは、13 ~ 15 ㎡の物件にその素地は期待できないのでは?ということでしょう。

     現在と未来の収益の導き出し方について経営している会社で初めて収益物件を購入しました。
     専有面積が13 ~ 15㎡の木造20 戸の新築アパートです。都市部の比較的好立地の物件をキャッシュで購入しましたが、サブリースの保証が魅力でした。
     しかし購入後にベテラン大家の友人に報告したら「早まったのでは?」と忠告されました。「長期的に需要が見込めない」とのこと。これは失敗でしょうか? もし失敗なら、今後はどうすればよいのでしょう?

    会社の事業は縮小傾向なので、資金活用目的で不動産投資を続けたいと考えています。簡単に説明しておきます。今回購入した物件の募集家賃が6 万円で20 戸だとすると、 年間の家賃収入は1440 万円(6 万× 20 戸× 12 ヶ月)になります。5 ~ 6 年間ずっと満室という想定は甘いので、空室ロス率をかける必要があります。

     たとえば、1 年目は5 %、2 ~ 3 年目は10 %、4 ~ 5 年は15%、最後の6 年以降は20 %の空室が発生する、という見通しです。さらに6 万の賃料も3 年目から下がることを計算に入れます。この計算で5 ~ 6 年間の賃料収入が予測できます。あとは、アパート経営にかかる運営費(原状回復費、新規募集費、税金、火災保険、管理委託費、その他雑費等)を予想して差し引けば「収益」が算出できます。ここまで読んで疑問に思われるかもしれませんね。サブリースで保証されているから面倒な計算は不要なのでは?という疑問です。
    この保証が物件の実力として評価できるかが考えどころです。もしサブリース契約が所有している間、条件が変わらずに維持してもらえるなら、物件の実力に数えてもいいかもしれません。しかしサブリース会社は、物件の収入が落ちて逆ザヤに陥ったら、どこかの時点で借り上げ賃料の減額を求めるはずです。あるいは倒産してしまう事もあり得ます。この保証家賃を物件の実力と見るのは間違いといえます。
     
    この現在から未来の収益を予想する計算式は不動産投資家だけでなく、地主系の大家さんも知っておいた方がいい知識です。賃貸管理を不動産会社に依頼している大家さんは多いですし、それはよい選択だと思いますが、経営面について正しくアドバイスしてくれる不動産会社は多くはありません。

     ご自身で判断するための基礎知識だけは持っておいた方がいいと思います。これからも収益物件購入を続けるなら収益予想をされることをお勧めします。今はローンの貸付基準が厳しいのでキャッシュで購入できるのは有利ですから、焦って決める必要はありません。将来にわたって収益のあがる物件を選んでください。
    2つめの「今後の運営について」は次回です。