賃貸経営塾
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リフォーム・リノベを考える「早く決まり」「永く住んでもらえる」ための２つのポイント
2020年11月
賃貸経営されているＡさんの空室を「費用対効果の高いリフォームによって決める」というテーマで考えたいと思います。
築24 年の鉄骨造で間取は2DK、面積は43 ㎡で2 部屋が空いています。一口にリフォームと言っても、間取り変更や水廻り交換を含むリノベーションや、壁一面にカラークロスを貼ったりオシャレな床材を使用して築古のイメージを一新するデザインリフォームや、大家さん自ら物件の価値を高めるDIY など、工事の種類は様々です。「家賃は下げたくないけどリフォーム費用も抑えたい」。これが大家さんの共通の願いですので、今回は費用対効果の高いお部屋づくりについてお話させていただきます。
まず空室対策で真っ先に検討すべきは「どういう属性をターゲットにする事で早く入居が決まるのか」という点です。これはエリア、立地、間取り、床面積によって異なるので市場調査がとても大切です。今回の物件は2DKなので、カップルか、もしくは小さなお子様が1 人くらいのファミリー層をターゲットに建てられたはずです。しかし現在では、その層は50 ㎡を超える2LDK を求めていますから40 ㎡前後の2DK は選んでもらえません。そこでターゲットを単身者にして、2DK を1LDKに変更するという案が容易に浮かぶでしょう。
しかし単身向けとして一般的なのは25 ㎡くらいの間取りなので、設定家賃がどうしても高額になります。そこまでの家賃が支払える単身者ニーズがこのエリアにあるか、という点と、同じような物件がライバルとしてどのくらい存在するかを検討する必要があります。
この市場調査がとても重要になります。
2DK を1LDK に変更するという方針が決まったとして、つぎのポイントは「どの様な人に入居してもらいたいのか」をイメージすることです。ここでは、「広めの間取りに少し高めの家賃を払える人なら誰でもいい」と、ターゲットを広く設定したいところなのですが、そうすると選べる壁紙や床材が一般的で特徴のないモノになってしまいます。今は「広めの単身物件」がエリアに多くなくても、すぐに同じ間取りが増えるかもしれません。せっかく費用をかけるなら、ライバル物件との差別化をはかり、物件に強みを持たせたいと思います。そこで写真のように2 つのお部屋を異なるテイストで、壁紙、床材、照明器具などを選んでみました。
左の写真は男性を、右の部屋は女性を意識してデザインしました。人によっては左の方がカッコよくて好き！という方もいれば、右の方が明るくて好き！という方もいると思います。実際、左のお部屋には40 代の男性が、
右のお部屋は20 代の女性が気に入って入居されました。ご自分が気に入った部屋を見つけてくれたとすれば、きっと永く住んでもらえるのではと思います。
もうひとつ採用したアイディアとして「アクセントクロス」がありました。今さら目新しいモノではありませんが、コロナ渦によって自宅でオンラインミーティングの需要が増加しているので、背景に映る壁紙に「白基調や単色だけでは面白くない」というニーズが密かに増えているのです。壁紙の上から簡単に貼れるDIY クロスなどの売上も伸びていると聞きます。これなどは費用対効果の高い施策と言えると思います。
空室対策としてリフォームを検討するときは、「誰をターゲットに募集すれば早く永くお部屋を稼働できるか」「どの様な人に選んでもらいたいか」という２点で入居者ターゲットを明確にして、デザインで差別化することが重要なポイントです。
