賃貸経営塾
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No.64 ちょっと一言 閑散期の対策をしましょう！
2020年10月4日
繁忙期から閑散期へ
賃貸業界の１年は大きな波があります。1 月中旬から4 月上旬にかけての忙しさは毎年の恒例です。そうして忙しい繁忙期を終えると、今度は閑散期に入ります。閑散期とは言え、お部屋探しをする人がいなくなるわけではなく、「希望の物件をゆっくり探したい」という方は、繁忙期を外して探しに来ます。「いいお部屋があれば引っ越したい」という方は、「就職や転勤でこの日までに引っ越したい」という方と違うので、私たちも繁忙期をずらして探すことをお勧めしています。繁忙期と違い、閑散期のお部屋探しはゆっくり検討して頂くだけの時間の余裕があります。さて、ではこの時期に大家さんと管理会社がすべきことは何でしょうか。残念ながら繁忙期に空室が決まらなかったり、3 月末に退去があって繁忙期に商品化が間に合わなかったお部屋は、この閑散期での客付けに向けて動き出す必要があります。また、今は満室でも、閑散期の間に退去があるかも知れませんので、その時の準備を今からしておきましょう。実は、入居者さんの立場から見て、繁忙期と閑散期のお部屋探しが違うように、大家さんの立場から見た繁忙期と閑散期の入居者募集の考え方は違うのです。前述したように、閑散期に入るとじっくり探す人が多くなるので、そういう人の心をつかむような仕掛けをする必要があります。お部屋探しのお客様の気持ちは、お客様と日々接客している仲介と管理担当が一番知っていますので、繁忙期に決まらなかった理由や、閑散期にどうしたら決まるかの検討を、ご一緒にさせていただきたいと思います。お部屋を決めるための工夫は色々ありますが、即効性が必要な繁忙期用と、ゆっくり探している人の目に留まるための閑散期用は少し異なります。繁忙期は、反響に合わせて家賃や礼金・敷金、フリーレントなど条件を細かく見直す、細かい部分はさておいてとにかくスピード重視でリフォームを完了させるなどの対応が有効なのですが、閑散期はもっと細かい部分の見直しを行う方がよいのです。以下にいくつかの見直し項目を挙げてみます。
閑散期に見直すべき項目
原状回復を超えた細かい部分のリフォームの見直しは、時間のある閑散期にこそ行うべきです。たとえば、クリーニングで取りきれなかった水回りのカビや黒ずみは、コーキングの打ち直しで対処できます。水垢が取りきれない浴室の鏡や水栓金具は思い切って交換を検討しましょう。コンセントプレートやスイッチプレートが黄ばんでいたり割れていたりしたら、新品に交換するととても印象が良くなります。すべてローコストで済むので費用対効果が高いリフォームが行えます。建物のエントランス周りは、エントランスに入った時に、暗く感じる時がありますが、管球の種類を変えるだけで随分明るくなる場合があります。ポストの周りに、不要なチラシ溜まっている場合は、デザインのシンプルな蓋つきのゴミ箱を設置するのも良いアイデアです。ポストの号室やネームプレートの塗装が剥げているときは、テプラを貼り直すだけでも綺麗に見えますし、プラスチックのプレートもインターネットショップで安く買える時代です。エントランスホールに植物や絵を飾ってみる、間接照明をプラスするなども、内見時の第一印象アップに効果が有ります。閑散期にゆっくり探しているお客様はこういう細かいところもしっかりチェックする方が多いのです。こういう細かいことは、即効性は有りませんが、確実に物件価値を上げることが出来ますし、一度やると効果が長続きします。すでに入居して下さっている方のためにも良いことですし、長期入居にも繋がります。時間は掛かりますが、閑散期にしか出来ないことです。まずは出来るところからやっていきましょう。
