賃貸経営塾
-
No.2「メンテナンスを積極的に行う」
建物や設備は時間と共に劣化するのが宿命です。賃貸物件の一生を30年と仮定しても、ほとんどの設備はその期間を「メンテナンス無し」で済ませることはできません。もちろん、外壁塗装を30年間、一度も塗り替えなくても最低限の機能は維持できるでしょう。しかし、古びた外観は不人気で、入居者の退室や、長期の空室、家賃の低下をもたらします。最悪の事態は、亀裂から雨水が染み込んで、木材や、鉄骨や、鉄筋を腐らせたり錆びつかせたりして、雨漏れの原因となったり建物の寿命を短くしてしまいます。だから、外壁の防水処理や塗り替えは、30年以上の賃貸経営では必要不可欠なのです。
建物や設備は時間と共に劣化するのが宿命です。賃貸物件の一生を30年と仮定しても、ほとんどの設備はその期間を「メンテナンス無し」で済ませることはできません。もちろん、外壁塗装を30年間、一度も塗り替えなくても最低限の機能は維持できるでしょう。しかし、古びた外観は不人気で、入居者の退室や、長期の空室、家賃の低下をもたらします。最悪の事態は、亀裂から雨水が染み込んで、木材や、鉄骨や、鉄筋を腐らせたり錆びつかせたりして、雨漏れの原因となったり建物の寿命を短くしてしまいます。だから、外壁の防水処理や塗り替えは、30年以上の賃貸経営では必要不可欠なのです。
ユニットバスやキッチン等の水回り設備も同様で、30年間取り替えなくても、壊れない限りは使うことは出来ます。しかし、古びた設備は不人気ですから、同じように、稼働率が悪くなり、家賃を引き下げる要因になります。これらの設備は、取り換えるか部分補修か、あるいは表面だけ再生させるなどの処理をする必要があるのです。これら以外にも、鉄部のペンキ、室内のエアコンや給湯器など、30年の間に何回かメンテナンスが必須なものは、数え上げたらキリがないでしょう。
基本的には建物も設備も、トラブルが起きた後にメンテナンスするより、その前に手を打った方が費用負担は少なく済みます。「予防メンテナンス」といいますが、人間の健康管理と同じ考え方です。
ただし、メンテナンスにはお金がかかりますので、やればやるほど、オーナー様の収益を圧迫します。できるなら、なるべく費用負担を軽くして賃貸経営をしたいのが本音です。一方で、必要なメンテナンスを怠れば、家賃収入を減らす要因になったり、かえって多額の費用負担を強いられる可能性もあります。そうなったら、もっと収益を減らしてしまうでしょう。
「メンテナンスを積極的に行う」ということは、「必要なものだけ」を「必要なとき」に「最も安いコスト」で行う、という考え方に繋がります。必要なメンテナンスと判断したときには消極的にならずに、積極的に投資をした方が、30年の賃貸経営で得られる収益は「最大に近く」なるのではないでしょうか。そのために必要なのが「修繕計画」と「定期的な点検」による現場での確認作業です。
30年の賃貸経営で、負担が一番大きいのがメンテナンス費用です。この費用を上手にコントロールすることが、賃貸経営の基本といえます。
