No.5「管理メニューの正しい中身」 ｜さいたま市のお部屋探しは、別所不動産にお任せください！

  管理メニューの先頭に「入居募集」という項目が必ず並んでいます。「入居募集」というと、インターネット等でオーナー様の貸室を告知して、お客様をご案内、申込みを受付けて契約締結、そしてご入居いただく・・・という一連の流れと認識されているオーナー様が多いでしょう。もちろん、一言でいえばその通りなのですが、それほど単純な活動でもありません。

  まず、退去の連絡を受けたら、次の募集に向けて、「より早く、良い借主を」を目標にスタートします。
一日も早く決まるように募集条件を査定して、オーナー様に説明しご了解を得ます。このとき、誰でも高く貸したい、費用をかけたくない、と考えるのが道理ですし、その想いは私たちも同じです。でも、短期間に次の借主を決めるためには、家賃査定や設備の入れ替えなどが必要な場合もあります。すべては「一日も早く決めるため」に必要と思われる提案をいたします。
このようにして募集条件を承認いただいたら、あらゆる方法で募集活動を開始します。

  二番目に「クレーム対応」というメニューが並んでいます。
クレームには、人と人との間で発生する「人的クレーム」と、設備等の不具合から発生する「設備的クレーム」があり、それぞれに対応が異なります。オーナー様をこの「煩わしいクレーム」から遠ざけることがなにより重要です。
このメニューの目的は、クレームを解決することはもちろんですが、本質はクレームの原因を無くして、クレーム「そのもの」を防ぐよう改善していくことにあります。それは入居者にとって、「クレームの少ない快適な住環境」に近付くことになりますので、退去が減って「高い入居率」を維持できるようになります。
クレーム対応の本質は「空室対策」でもあるのです。

  三番目は「解約・退去処理」というメニューです。この「解約・退去処理」には、実は重要なテーマが3つあります。
1つめは、「空室対策」という一面です。
まず「その退室を防げないか」という観点で借主と交渉します。退室が防げないときは、素早く「次の借主探し」に繋げるための、一連の作業のスタートとして位置づけます。
退去の連絡を受け、早く決めるための「募集条件」をオーナー様に提案して承認を得て、全力の募集活動を開始します。
  退室してからリフォーム完了までの工事期間を短くして、一日も早くお客様に内覧していただける状態を作り出すのも重要なポイントです。

  3つめは、原状回復工事とは「別の工事」の提案です。
ご存知の通り、建物設備は経年と共に劣化していきますので、畳やクロスを元に戻す原状回復工事だけでは、内見に訪れたお客様に「古さ」を感じさせてしまう場合があります。
それを避けるためには、原状回復工事では「手付かず」の部分（水栓、ドアの取っ手、木部、照明器具、水回りのクスミ等）を、入居者の入れ替えのたびに、少しずつ修繕したり取り替える必要があります。
このように細部のパーツを少しずつ新しくしておくことで、経年による競争力の低下を緩やかにすることができます。

  同じように「定期点検とメンテナンス」も重要なメニューです。当たり前のことですが、オーナー様の収益を確保するためには「無駄な支出を減らす」ように目を配ります。これは見方を変えると「必要なものには支出する」ということになります。その「必要なもの」の代表が建物設備のメンテナンス費用なのです。建物の30年以上の生涯の中で、修繕や取替えが必要な項目とおおよその時期は分かっています。
その時期が来たら、不具合が発生する前に、修繕や取替える必要があります。不具合が発生した後では、余分な費用負担を強いられてしまうでしょう。