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賃貸経営塾

  • NO.25「それぞれの 10年後20年後を考える」

    2015.7.1

        

    いまご所有の賃貸物件の築年数が何年であっても、10年後20年後を考えることは大切です。賃貸経営は、短くても25年~30年、通常なら35年40年、長ければ50年以上に渡って続けられるものです。短期的でなく、長期的な視野が必要なのは言うまでもありません。

     いまご所有の賃貸物件の築年数が何年であっても、10年後20年後を考えることは大切

    です。賃貸経営は、短くても25年~30年、通常なら35年40年、長ければ50年以上に

    渡って続けられるものです。


     短期的でなく、長期的な視野が必要なのは言うまでもありません。しかし現実は、どうしても

    目の前のことだけに注力してしまいます。

     


     私たち人間の原始的な脳の部分は、生きていくために、まず「目の前のこと」に対処する

    ように出来ているらしいのです(たしかに原始時代の人間は、それしか生き抜く方法は

    なかったでしょう)。

     


     「いまが満室ならいい」「いまの空室が埋まればいい」「いまのトラブルが片付けばいい」

    というようになってしまい勝ちです。もちろん、目の前の緊急事態には最優先で対処しな

    ければなりませんが、同時に、長期的な視野で眺めるクセを持たないと、安定した賃貸

    経営は望めないでしょう。新築であっても10年後はもし、ご所有の賃貸物件が新築や

    築浅でしたら、今はきっと満室かそれに近い状況でしょう。でも10年後は、「何の手も

    打たないで」満室を維持するのは難しくなっているかもしれません。さらに20年後では、

    空室に悩み、想定以上の修繕費がかかることに、驚いたり悩んでいるかもしれません。

     


    賃貸経営の中間点に差し掛かって、大事な岐路に立っていることに気付くことになります。

    新築で満室のいま、その時のために、何かを決めて行動する必要があるのではない

    でしょうか。


     もしご所有の賃貸物件が築10年なら、そろそろ、退去後の部屋が「なかなか決まらなく

    なってきた」という時期かもしれません。広告料とか、フリーレントとか、家賃の改訂とか、

    色々な提案があることでしょう。このときの決断が「とりあえず部屋が埋まればいい」という

    近視眼的なものか、「10年後を見据えた」ものか、その選択によって結果が大きく変わる

    ことになるでしょう。

     


     もうひとつ、築10年といえば、外壁の塗り替えや、エアコン等の設備の交換といった、

    メンテナンスが必要になってくる時期です。大規模修繕の予定が組まれていれば、「やるか

    やらないか」の決断が容易ですし、そのための資金も用意できているでしょうから、何の問題

    もありません。でも予定を組んでいなかったとしても、今からでも遅くありませんので、さらに

    10年後のために、準備を始めるべきでしょう。

     


     築20年でも20年後を考えるもし、ご所有の賃貸物件が築2 0 年なら、老朽化物件の

    坂を転がり始める直前にあるか、あるいは、高い稼働率を立派に維持しているか、その

    どちらかでしょう。それは、10年前20年前の決断と、それを実践したことによる差であ

    ることは明らかです。ご存知の通り、建物設備のメンテナンス費用は、築20年以降から

    本格的に必要になってきます。

     

     

     家賃収入は減っていくのに、修繕費用の出費は増えるという事態です。それでも、

    ローンの支払利息分や減価償却分が少なくなるので、利益が出て税金は課税される

    という、厳しい時期になります。でも、このような老朽化物件への坂にあったとしても、

    これからの10年20年を見通して決断をすれば展開が変わってきます。

     

     

     たとえば、最低限の費用だけをかけて、低額家賃の入居者層をターゲットとして、

    必要な収益とキャッシュフローを得ることは可能でしょう。あるいは、築20年を40年

    間の賃貸経営の「折り返し点」と捉えて、大規模なリノベーション工事で積極的に攻める

    という選択もあります。新たなローンを返済しても、必要な収益とキャッシュフローが

    得られるような計画もあり得るのではないでしょうか。もちろん、これらの中間をいく

    ような選択肢がいくつもあるはずですが、重要なのは「入居者ターゲット」をできるだけ

    明確にして、必要最低限の支出を真剣に検討して、そして決めて実践する、ということ

    です。

     


     いずれにしても、現在の賃貸物件が「築何年」のときでも、「空室でも満室」でも、

    「トラブルを抱えている最中」であっても、そのときの決断の中に、10年後20年後を

    見通してみる」という考えを加えることが、とても重要で意味があることです。

     

     

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